O contrato de locação e o Código de Defesa do Consumidor

O contrato de locação está sob o prisma da função social do contrato, dessa forma, regulamentada e fiscalizada encontra-se a pratica de locação no Brasil.

Portanto, há direitos e deveres atribuídos ao locador e ao locatário.

Inegável que existe um vinculo obrigacional entre as partes contratantes e que princípios inerentes à contratação pairam sobre as partes, como o princípio da boa-fé.

O princípio da boa-fé trata de guardar o direito do locatário tratando-se de locação de imóvel de não ser perturbado durante o período da posse e uso pacífico da coisa locada.

Tal princípio se estende aos contratos de compra e venda, de comodato, de doação entre outros. Essa é uma obrigação primeira presente nos contratos em que exista o compromisso de transferir uma coisa a outrem seja de forma definitiva ou temporariamente.

Nos contratos de locação o locatário assume a posse e tem a aparência de proprietário durante o período que durar o contrato usando o bem para os seus objetivos sejam eles comerciais ou domiciliares.

No que tange à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, consolidou a jurisprudência que por existir legislação especial inaplícável fica o Código de Defesa de Consumidor em tais situações.

Para tal existem a Lei do Inquilinato e Código Civil que abarca os contratos em geral.

Embora, seja uma relação contratual de bens, não se adequa à relação de consumo, e assim o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor se deve à especificidade da contratação que está regida pela Lei n. 8.245 de 1991, assim, não se trata de relação de consumo entre as partes.

Comodato: o que é?

O comodato é um contrato gratuito e bilateral que tem  por objetivo a entrega de certa coisa a alguém para dela faça uso, obrigando-se a devolvê-la ao final.

A previsão desse contrato está no Código Civil no artigo 1129.

As partes no contrato de comodato são chamadas de comodante e comodatário.

Apesar do contrato de comodato ser gratuito isso não significa que o comodante não possa impor condições e encargos ao comodatário, são chamadas cláusulas modais, note-se que o contrato de comodato é elaborado no interesse do comodatário.

A coisa entregue no contrato de comodato pode ser coisa móvel ou imóvel, assim sendo uma coisa não fungível, isso porque a coisa deve ser devolvida.

Se a coisa é fungível o contrato não será de comodato mas será um contrato de mútuo, isso porque a coisa fungível é determinada pelo gênero, qualidade e quantidade.

A coisa entregue ao comodatário tem como fim o uso, assim, a atribuição do uso da coisa deve estar dentro da licitude ou fins lícitos e de acordo com a função normal da coisa da mesma natureza.

Apesar do termo "comodato" não ser utilizado no cotidiano, nós o praticamos muitas vezes através de pequenos empréstimos, sem a necessidade de um contrato formal, apenas na confiabilidade da devolução do bem emprestado.

A importância do Memorial Descritivo

O setor imobiliário em expansão tem trazido grandes contribuições para a sociedade, cumprindo com o direito de moradia previsto na Constituição Federal.

No entanto, os prazos para entrega desses imóveis e a possibilidade de possível atraso tem sido a grande causa para a contratação de mais trabalhadores, o que muitas vezes ocasiona a entrega do imóvel com defeitos ou vícios nem sempre aparentes na vistoria.

As construtoras ou incorporadoras aceleram a construção o que não raras vezes culminam com a entrega do imóvel diferente das especificações contratadas no memorial descritivo, além do prazo, existem também as questões de ordem financeira como fator preponderante a determinar a contratação de empresas, para determinados trabalhos, que acabam por contratar outros profissionais e assim se desenvolve uma cadeia de contratações de difícil controle, tudo visando o menor custo e o prazo de entrega.

Na fase final da construção são convocados os compradores para a vistoria do imóvel, e é nesse momento que o comprador deverá tomar os cuidados necessários para evitar futuras complicações.

O memorial descritivo é um documento elaborado antes do lançamento do empreendimento e que deve estar registrado no cartório de imóveis, sendo um documento público e obrigatório por lei (Lei 4.591/64), podendo ser consultado por qualquer interessado, bastando para tal solicitar ao cartório oferecendo o número da matrícula do imóvel.

O memorial descritivo é peça fundamental para avaliar a entrega do imóvel, que deverá ser dentro dos padrões de normas técnicas e de qualidade.

No momento da vistoria do imóvel é importante a verificação dos itens descritos no memorial descritivo, e caso seja possível ao comprador deverá ser acompanhado de um empreiteiro ou engenheiro de sua confiança e deverá testar o sistema hidráulico, elétrico, verificar as janelas, portas, alinhamento de paredes, pisos, entre outros itens.

Caso encontre alguma divergência deverá solicitar a anotação no laudo de vistoria que será assinado por ambos e ficará uma via com o comprador e outra com a incorporadora, ainda poderá ser recusada a entrega do imóvel dependendo da gravidade da divergência com o memorial.

Existem outros cuidados a serem observados na compra de um imóvel que poderão facilitar a vistoria, como fotografar o imóvel decorado, o stand de venda, o material publicitário, guardar os folhetos, as ofertas, e-mails e toda comunicação escrita, tudo o que possa garantir que o imóvel será entregue como foi apresentado, lembrando que o memorial descritivo deve acompanhar o contrato.

Importante que o imóvel esteja dentro das normas técnicas e de qualidade e qualquer alegação relacionada a diferenciação entre imóvel alto padrão e imóvel popular deve ser afastada no sentido de que o preço determina a qualidade e as normas técnicas.  Tais desculpas não são válidas, para pisos tortos, problemas elétricos, infiltrações, entre outros problemas de ordem técnica e de qualidade. O que difere nesses imóveis é apenas a qualidade do material utilizado no acabamento.

 Nunca o comprador deve aceitar respostas verbais sobre o conserto solicitado, tudo deve ser documentado, o comprador não deve aceitar nenhuma desculpa que afaste a documentação dos fatos. Mesmo no caso das ligações telefônicas será preciso anotar o nome de quem atendeu e número de protocolo.

Existem vícios ou defeitos que somente poderão ser constatados com o uso do imóvel, como pequenos vazamentos, rachaduras, infiltrações, entre outros. Mesmo esses problemas surgidos após a entrega do imóvel são de responsabilidade da empresa e os reparos deverão ser realizados quando não ressarcidos pela empresa.

Em último caso deve o comprador socorrer-se de uma ação judicial, para o caso de não realização da solicitação de reparo, ressarcimento, ou realização parcial do reparo, lembrando que a solução dessas questões sempre será pautada na perícia técnica cuja avaliação determinará os prejuízos existentes, o que servirá para nortear o pedido de reparação de danos decorrentes do cumprimento do contrato.

Se o assunto é convenção condominial é bom saber.

Vejamos a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça abaixo:

Trata ela da anulação de assembléia de alteração da convenção condominial e a resposta vem respaldada pelo artigo 1351 do Código Civil que determina que para a referida alteração será necessário o quórum de 2/3 (dois terços) o que torna válida a alteração da convenção, caso contrário passível de anulação.

Outro detalhe que chama a atenção é o termo "engessamento da vontade dos condôminos e da soberania das deliberações assembleares", o motivo: a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade contidas na convenção condominial.

Assim dois pontos a cuidar quando se tratar de assembléia condominial e convenção condominial.

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MODIFICAÇÃO DA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS. RESPEITO AO QUORUM LEGAL. ARTIGO 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULAS DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. INSUBSISTÊNCIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NATUREZA ESTATUTÁRIA. REGIME JURÍDICO DO NOVO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO IMEDIATA. 1. Obedecido o quorum de 2/3 (dois terços) exigido pela legislação de regência (artigo 1.351 do Código Civil) para a alteração da convenção condominial, válida é a sua modificação. 2. Insubsistência das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade previstas na convenção por ensejar desarrazoado engessamento da vontade dos condôminos e da soberania das deliberações assembleares. 3. Legítima a eleição da forma de rateio (na proporção da fração ideal) conforme a novel legislação (artigo 1.336, inciso I, do Código Civil de 2002). 4. Tendo em vista a natureza estatutária da convenção de condomínio, que autoriza a aplicação imediata do regime jurídico previsto no novo Código Civil, não há espaço para falar em violação do direito adquirido ou do ato jurídico perfeito. 5. Recurso especial não provido.

(STJ - REsp: 1447223 RS 2012/0033997-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 16/12/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/02/2015)

comentários por: Olinda Caetano

*Olinda Caetano é advogada, Professional Self Coach, palestrante e autora de inúmeros artigos, com especialização em Direito Imobiliário pela FMU Faculdades Metropolitanas Unidas e formação em docência para ensino universitário pela Universidade Nove de Julho, Coach certificada pelo IBC Instituto Brasileiro de Coaching, com experiência de mais 15 anos  em atividades que sempre visam o bem-estar social, sendo nomeada como Presidente da Comissão de Segurança Pública OAB SBC e membro-efetivo da Comissão de Convênios e Parcerias da OAB SP, com a monografia O advogado no triple da justiça, no concurso de monografia Maria Augusta Saraiva.

 


 

Propriedade e o uso anormal da propriedade.

A propriedade é protegida pela Constituição Federal que decretou ser inviolável o direito de propriedade, trata-se de uma cláusula pétrea, isto é, não passível de revogação.
Reservado ficou à propriedade privada na Constituição Federal o status dos princípios gerais da atividade econômica do Brasil.

Mesmo assim, saiba que apesar da relevância dessa posição que a propriedade ocupa no ordenamento jurídico o direito de propriedade sofre limitações, como o uso nocivo da propriedade, isto é, o uso anormal da propriedade atinge a segurança, o sossego e a saúde dos moradores.

Assim os tribunais são unânimes ao entender que as regras de vizinhança podem ser utilizadas por qualquer pessoa que seja da vizinhança, isto é, a pessoa pode ser a proprietária ou o possuidor do imóvel.

E, ainda, é preciso saber que os imóveis não precisam ser contíguos, basta que sejam próximos. Da mesma forma, impedido está o abuso do direito seja pelo proprietário ou possuidor. Como abuso de direito deve ser entendido situações ruidosas, trepidações desde que anormais. Por exemplo, o uso de apartamento para festa com barulho excessivo que se prolongue pela madrugada, prejudicando o sossego dos vizinhos que necessitam acordar para o trabalho ou o sono de crianças pequenas, o uso anormal do apartamento residencial para fins empresariais ou comerciais para atendimento ao público, pois isso poderá afetar na segurança dos moradores.

Ressalva se faz para tais interferências quando estas forem justificadas pelo interesse público, regra que se encontra no artigo 1278 do Código Civil, como é o caso usinas nucleares, depósito de lixo, entre outras, em tais situações cabe à vizinhança o direito de exigir a redução ou a minimização da interferência minimizadas, mesmo que tenham que socorrer-se de decisão judicial.



redigido by Olinda Caetano

*Olinda Caetano é advogada, Professional Self Coach, palestrante e autora de inúmeros artigos, com especialização em Direito Imobiliário pela FMU Faculdades Metropolitanas Unidas e formação em docência para ensino universitário pela Universidade Nove de Julho, Coach certificada pelo IBC Instituto Brasileiro de Coaching, com experiência de mais 15 anos  em atividades que sempre visam o bem-estar social, sendo nomeada como Presidente da Comissão de Segurança Pública OAB SBC e membro-efetivo da Comissão de Convênios e Parcerias da OAB SP, com a monografia O advogado no triple da justiça, no concurso de monografia Maria Augusta Saraiva.