Manutenção em condomínio: de quem é a responsabilidade?

A recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo traz à tona uma questão crucial para todos os moradores de condomínios: quem realmente é responsável pela manutenção e conservação das áreas comuns? O caso em questão revela a importância da responsabilidade do condomínio na preservação da infraestrutura e no bem-estar dos condôminos.

Um condomínio foi condenado a pagar R$ 10 mil em indenização por danos morais a uma moradora cujo apartamento sofreu danos significativos durante uma inundação. Essa decisão, proferida pela 25ª Câmara de Direito Privado do Tribunal, destaca que a negligência na manutenção do telhado do edifício foi um fator determinante para o ocorrido.

De acordo com os autos do processo, o telhado encontrava-se em péssimas condições de conservação, resultando em vazamentos e infiltrações que invadiram o apartamento da vítima. Além das perdas materiais, a moradora enfrentou danos na estrutura de seu lar, um espaço que deveria ser um refúgio seguro e confortável.

A relatora do caso, desembargadora Carmen Lúcia da Silva, foi enfática em seu voto, ressaltando a gravidade da situação: “A situação que evidentemente causou sérios transtornos à condômina, transtornos estes que ultrapassaram a esfera do mero aborrecimento.” Essa declaração reforça a ideia de que a manutenção adequada das áreas comuns é não apenas uma questão de obrigação legal, mas também de respeito e consideração pelos moradores.

A responsabilidade do condomínio em manter a infraestrutura em boas condições não pode ser subestimada. Quando há falhas nessa manutenção, o resultado pode ser devastador, afetando diretamente a qualidade de vida dos condôminos e gerando consequências financeiras significativas. Portanto, é fundamental que os síndicos e administradores atuem de forma proativa na supervisão e na realização das manutenções necessárias, prevenindo problemas que podem resultar em danos físicos e emocionais.

Em resumo, esta decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo serve como um alerta para todos os condomínios: a responsabilidade pela manutenção é indiscutível e deve ser encarada com seriedade. Não apenas pelo bem-estar dos moradores, mas também para evitar complicações legais e financeiras que podem surgir de uma gestão inadequada. A prevenção é sempre o melhor caminho.

 

Fonte: extra.globo.com/

 

 

Leia outras decisões:

 

REPARAÇÃO DE DANOS. RECLAMANTE ALEGA, EM SÍNTESE, QUE FIRMOU CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COM A RECLAMADA; QUE O APARTAMENTO LOCADO ESTÁ NO ÚLTIMO ANDAR DO PRÉDIO; QUE FOI REALIZADA REFORMA NO TELHADO DO PRÉDIO; QUE REFERIDA REFORMA OCASIONOU A INUNDAÇÃO DO APARTAMENTO. PLEITEIA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA IMPROCEDENTE. ENTENDEU QUE AO REALIZAR O DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, A RECLAMANTE FOI ISENTA DO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL A FIM DE COMPENSAR OS TRANSTORNOS SOFRIDOS COM A INUNDAÇÃO DO APARTAMENTO. RECLAMANTE, EM SEDE RECURSAL, PRETENDE A REFORMA DA SENTENÇA RECORRIDA A FIM DE CONDENAR AS RECLAMADAS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRIMEIRAMENTE, CUMPRE APONTAR QUE É INCONTROVERSO NOS AUTOS QUE O APARTAMENTO LOCADO PELA RECLAMANTE FOI INUNDADO EM DECORRÊNCIA DE REFORMA NO TELHADO DO EDIFÍCIO E CHUVA FORTE. SUSTENTA A RECLAMADA QUE OS DANOS MATERIAIS E MORAIS DECORRENTES DESTE EPISÓDIO FORAM RESSARCIDOS NOS TERMOS DO DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO (MOV. 1.14) FIRMADO COM A RECLAMANTE. POIS BEM. EXTRAI-SE DA CLÁUSULA N.º 2.3 DO DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE FOI REALIZADO ACORDO ENTRE AS PARTES, PELO QUAL A ISENÇÃO DA RECLAMANTE NO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL SERIA ?FORMA DE REPARAR EVENTUAIS DANOS OCORRIDOS?, CONSTANDO, AINDA, QUE AS PARTES DARIAM ?PLENA, GERAL E IRREVOGÁVEL QUITAÇÃO ENTRE AMBOS, PARA MAIS NADA RECLAMAR POSTERIORMENTE, SEJA A TÍTULO DE DANOS MORAIS OU PATRIMONIAIS? (MOV. 1.14). OCORRE QUE RESTOU DEMONSTRADO NOS AUTOS QUE A RECLAMANTE REALIZOU O DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO EM RAZÃO DOS TRANSTORNOS SOFRIDOS COM A REFORMA DO TELHADO QUE PERDURARAM DE MAIO DE 2014, ENTENDO QUE RESTA CONFIGURADA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO, ENSEJANDO O DEVER DE INDENIZAR  (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0002606-98.2015.8.16.0019/0 - Ponta Grossa - Rel.: Fernando Swain Ganem - - J. 23.03.2016)

 

Fonte:

 http://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/322875738/processo-civel-e-do-trabalho-recursos-recurso-inominado-ri-260698201581600190-pr-0002606-9820158160019-0-acordao

 

Transparência e Responsabilidade na Gestão Condominial

A divisão das despesas de condomínio é frequentemente um tema de intensos debates e divergências entre os condôminos. De um lado, existem aqueles que defendem a divisão igualitária dos custos, independentemente do tamanho da propriedade de cada um. Do outro lado, há os que argumentam que as despesas devem ser rateadas proporcionalmente à fração ideal do imóvel, refletindo assim a verdadeira utilização e a responsabilidade de cada condômino.

É importante destacar que muitos condomínios reúnem imóveis com tamanhos variados. Quando a divisão das despesas se baseia na fração ideal do imóvel, isso pode resultar em uma elevação do valor da prestação condominial para os proprietários de áreas privativas maiores. Esse cenário gera discussões, pois muitos acreditam que a cobrança diferenciada é injusta, uma vez que as áreas comuns são utilizadas por todos os condôminos. Assim, a quota parte devida deve cobrir a manutenção dessas áreas que são compartilhadas.

A aquisição de um imóvel em um condomínio não apenas confere o direito de propriedade exclusiva sobre a unidade, mas também implica em um compartilhamento das áreas comuns. O artigo 1.331 do Código Civil é claro ao afirmar que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”. No parágrafo terceiro desse artigo, é estabelecido que “a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

Esse conceito de fração ideal no solo e nas partes comuns assegura um direito proporcional a cada proprietário, influenciando também seu voto nas assembleias. Assim, a fração ideal é um indicador representativo da quota-parte de cada proprietário na edificação, refletindo diretamente na distribuição dos encargos condominiais.

É crucial entender que, embora os direitos sejam aplicáveis de maneira igualitária a todos os condôminos, aqueles que possuem uma quota-parte maior em relação aos demais enfrentarão um acréscimo proporcional em seu valor condominial. Portanto, a fração ideal do solo e das áreas comuns de cada propriedade serve como base para a distribuição dos encargos condominiais. Em consequência, é razoável concluir que os encargos devem ser proporcionais à propriedade de cada um.

Diante das questões apresentadas, a melhor forma de realizar o rateio das despesas condominiais é a observância da fração ideal correspondente a cada unidade. O artigo 1.336 do Código Civil reforça essa diretriz ao elencar, em seu inciso I, como um dos deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Em suma, a clareza e a transparência na definição da divisão das despesas condominiais são fundamentais para evitar desentendimentos e garantir um convívio harmonioso entre os moradores. Assim, é essencial que todas as partes envolvidas compreendam as regras estabelecidas, assegurando que a gestão condominial seja justa e equilibrada para todos.

Olinda Caetano Garcia

Advogada especializada em direito imobiliário

Convivência Harmoniosa: Como Lidar com o Barulho em Condomínios

O barulho em condomínios é um dos principais fatores que causam transtornos e mal-entendidos entre os moradores. Para administrar um espaço compartilhado por diversas pessoas, é fundamental estabelecer regras que minimizem desgastes nas relações e promovam uma convivência pacífica. A responsabilidade pela administração do condomínio recai sobre a gestão, que deve gerenciar o pagamento de encargos, apólices de seguro, manutenção do prédio e outras atividades essenciais. Contudo, o comportamento dos condôminos é igualmente crucial para a harmonia do ambiente.

É imprescindível que todos os moradores estejam cientes das normas estabelecidas para evitar reclamações e desavenças. O bom senso é uma diretriz importante, mas, devido ao seu caráter subjetivo, é vital seguir horários e limites definidos. Se você planeja uma festa, tome precauções para minimizar o incômodo. Considere convidar o vizinho mais próximo ou avisá-lo previamente, pedindo desculpas por qualquer inconveniente que possa ocorrer.

Além disso, é fundamental que os proprietários de animais de estimação se certifiquem de que seus pets não perturbem os vizinhos na sua ausência, criando estratégias para mantê-los tranquilos e evitando barulhos excessivos. As crianças também devem ser instruídas sobre horários adequados para brincar e usar áreas comuns, sempre sob supervisão, especialmente em espaços como elevadores, onde podem ocorrer acidentes.

Outro aspecto a ser considerado é o cuidado para prevenir barulhos dentro do próprio apartamento. Utilizar tapetes nos quartos pode ajudar a abafar os sons dos passos, principalmente se você reside em um andar superior, lembrando que há outros moradores abaixo de você. Em relação ao uso de áreas comuns, como quadras, playgrounds e churrasqueiras, é importante que o Regimento Interno contenha orientações visíveis sobre limites de uso, geralmente estipulados entre 10h e 22h.

Caso ocorram abusos, é essencial informar o síndico e o zelador sobre a situação, pois a comunicação é fundamental para a resolução pacífica de conflitos. Além disso, reformas podem causar incômodos significativos, e ao alugar ou comprar um imóvel, é prudente verificar se existem reclamações sobre barulho e suas origens.

O barulho excessivo, que pode ser definido como algazarra ou gritos perturbadores, é passível de ser considerado uma contravenção penal. Para exemplificar a gravidade da situação, é importante mencionar decisões judiciais que condenaram a indenização por danos morais e materiais em virtude de barulho excessivo.

Por fim, é fundamental lembrar que a maioria dos problemas gerados por barulho pode ser resolvida sem a necessidade de recorrer ao judiciário, evitando desgastes desnecessários nas relações entre condôminos. A convivência harmoniosa é possível com respeito mútuo e a observância das regras do condomínio.

INDENIZAÇÃO. VIZINHO. IMÓVEL RESIDENCIAL. BARULHO EXCESSIVO. DANO MORAL. VALORAÇÃO. DANO MATERIAL. I – A produção de barulho excessivo em imóvel residencial, prejudicando o sossego dos moradores vizinhos, enseja a obrigação de indenizar por danos morais. II – A valoração da compensação moral deve observar o princípio da razoabilidade, a gravidade e a repercussão dos fatos, a intensidade e os efeitos da lesão. A sanção, por sua vez, deve observar a finalidade didático-pedagógica, evitar valor excessivo ou ínfimo, e objetivar sempre o desestímulo à conduta lesiva. III – Ausente a demonstração de ato ilícito, a fim de amparar os pedidos de indenização por dano material. IV - Verba honorária fixada nos termos do art. 20, § 3º, do CPC. V – Apelação desprovida. Recurso adesivo provido. (TJ-DF - APC: 20130610066793 DF 0006558-47.2013.8.07.0006, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/12/2014, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 16/12/2014 . Pág.: 345)

Por Olinda Caetano Garcia

Advogada com especialização em Direito Imobiliário

Coach e Palestrante.

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Os riscos do Contrato de Gaveta em Imóveis Financiados

O contrato de gaveta é um instrumento que, apesar de controverso, tem sido amplamente utilizado no mercado imobiliário brasileiro, especialmente para transações envolvendo imóveis financiados. Trata-se de um pacto entre comprador e vendedor, no qual a instituição financeira responsável pelo financiamento do imóvel não participa diretamente. Embora possa parecer uma solução prática em determinadas situações, este tipo de contrato envolve riscos significativos para ambas as partes.

Origem do Contrato de Gaveta

Historicamente, o contrato de gaveta surgiu nos anos 1980, em um período marcado por restrições legais que dificultavam a transferência de imóveis financiados. Além disso, outros fatores impulsionaram sua utilização, como:

• Acréscimos no financiamento e no saldo devedor decorrentes da transferência oficial do contrato junto à instituição financeira.
• Entraves burocráticos e financeiros para a aprovação da transferência pelo banco.

Dessa forma, o contrato de gaveta foi adotado como uma alternativa para realizar transações comerciais sem a intervenção do credor original, possibilitando que o comprador assumisse o pagamento das parcelas diretamente ao vendedor.

Estrutura do Contrato

Uma das cláusulas mais comuns desse tipo de contrato é a que estabelece que o imóvel será transferido ao comprador apenas após a quitação total do financiamento. O registro em cartório de títulos e documentos, bem como o reconhecimento de firma por autenticidade, são medidas que podem oferecer um mínimo de segurança às partes envolvidas. No entanto, esses procedimentos não eliminam os riscos inerentes ao contrato de gaveta.

Riscos para o Comprador

1. Falecimento do Vendedor: Caso o vendedor, que permanece como devedor oficial, venha a falecer, o imóvel entrará em processo de inventário e será partilhado entre os herdeiros. Se houver seguro vinculado ao financiamento, o imóvel será quitado em nome dos herdeiros, e o comprador precisará comprovar o pagamento para reivindicar a titularidade.
2. Insegurança na Posse: Mesmo pagando as parcelas do financiamento, o comprador não tem garantia absoluta de que receberá a propriedade. Há também o risco de o vendedor vender o imóvel para uma terceira pessoa ou de o bem ser penhorado para satisfazer dívidas trabalhistas ou outras obrigações do vendedor.

Riscos para o Vendedor

Inadimplência do Comprador: Se o comprador não cumprir o pactuado e deixar de pagar as parcelas, o ônus da dívida recairá sobre o vendedor, que permanece como o devedor oficial perante a instituição financeira. Isso pode resultar em:

1. Negativação do nome do vendedor nos órgãos de proteção ao crédito.

2. Processos de cobrança judicial, penhora do imóvel e até leilão do bem.

Impedimentos para Novo Financiamento: A inadimplência também pode comprometer a capacidade do vendedor de realizar novos financiamentos, mesmo que o imóvel seja arrematado em leilão.

A Importância da Confiança

Uma das bases do contrato de gaveta é a confiança mútua entre comprador e vendedor. No entanto, essa relação pode ser fragilizada por fatores alheios à vontade das partes, como morte, falências ou problemas financeiros.

Posicionamento Jurisprudencial

A jurisprudência brasileira têm reconhecido, a legitimidade do comprador que apresenta esse contrato como prova. Porém, é uma prova que se faz através de uma decisão judicial, por isso sempre é indicado que se procure uma assessoria jurídica especializada para evitar prejuízos.

Conclusão

Embora o contrato de gaveta possa parecer uma solução viável em determinados cenários, ele está longe de ser ideal. Os riscos envolvidos para ambas as partes são significativos, podendo resultar em perdas financeiras, disputas judiciais e instabilidade patrimonial. Para aqueles que consideram essa modalidade, é imprescindível buscar orientação jurídica especializada para minimizar os riscos e garantir a segurança da transação.

Olinda Caetano Garcia

Advogada e Consultora em Direito Imobiliário

Imóvel entregue com metragem inferior gera direito à indenização

Em Brasília, o Juizado Especial Cível condenou grandes construtoras e incorporadoras a ressarcirem um de seus clientes no valor de R$ 7.012,91 a título de indenização material. Esse valor será corrigido pelo INPC desde a data da entrega das chaves do imóvel que veio com metragem inferior ao previsto.

O juiz responsável pelo caso mencionou que o Código de Defesa do Consumidor prevê o direito de ressarcimento dos danos verificados em decorrência de falha dos produtos ou serviços. Nos autos, o autor comprovou que o imóvel entregue tinha área privativa 8,44m² menor do que a estipulada em contrato.

Ressalta-se que na presente ação também foi juntado acordo extrajudicial, onde a construtora pagou a quantia de R$ 1.070,89, visando compensar o autor pela diferença de metragem.

A respeito do acordo, o juiz se manifestou no sentido de que a quitação apresentada pelo consumidor no termo de acordo extrajudicial assinado pelas partes não encerra o direito da parte de pleitear eventual complementação da verba judicialmente, uma vez que, nos termos do art. 843 do Código Civil a transação deve ser interpretada restritivamente.

O princípio da autonomia da vontade não é intangível, mas limitado pela função social do contrato e boa-fé objetiva, em especial se considerada a relação de consumo estabelecida entre as partes, bem como a evidente vantagem exagerada pactuada em desfavor dos consumidores. Não prospera, portanto, a alegação de quitação sustentada pela ré.

Além disso, o magistrado apontou que a construtora sequer demonstrou os parâmetros seguidos para chegar no valor acordado.

A negociação extrajudicial deve apresentar regras claras sobre o que cada parte está disposta a ceder para se fazer um acordo que favoreça a ambas as partes.

O juiz constatou que a omissão favoreceu somente às empresas rés, uma vez que o valor da indenização paga correspondeu a 13% do valor devido (R$ 8.092,80) – levando-se em conta o preço pago pelo imóvel (R$ 136.302,40).

Desta forma, o 7º Juizado Especial Cível de Brasília, considerou desproporcional o acordo extrajudicial celebrado entre as partes, entendendo justo o recebimento, pelo autor, da diferença requerida no valor de R$ 7.012,91.

Processo n. 0717871-26.2016.8.07.0016
FONTE: Tribunal de Justiça do Distrito Federal

Direito de preferência do inquilino

O direito de preferência do inquilino, conforme estabelecido no artigo 27 da Lei 8.245/91, é uma proteção importante que assegura ao locatário a prioridade na compra do imóvel que ocupa, desde que as condições de preço e termos sejam iguais às oferecidas a outros potenciais compradores. Essa cláusula reflete a intenção do legislador de proteger o inquilino, reconhecendo seu investimento no imóvel e sua continuidade na relação locatícia. 

Entretanto, para que esse direito seja efetivo, é imprescindível que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel. A averbação é um ato formal que torna público o vínculo entre o locatário e o imóvel, e é uma condição que garante a validade do direito de preferência. Se o contrato não estiver averbado, o proprietário pode vender o imóvel a terceiros sem notificar o inquilino. No entanto, há decisões judiciais que reconhecem a possibilidade de o contrato de locação servir como prova da relação locatícia em ações por perdas e danos, embora essa posição ainda não seja amplamente pacificada na jurisprudência.

Além da averbação, o locador deve observar prazos específicos. O contrato deve ser averbado com, pelo menos, 30 dias de antecedência à venda do imóvel. O inquilino, por sua vez, tem um prazo de seis meses após o registro do ato de venda no cartório de imóveis para exercer seu direito de preferência, desde que o contrato de locação esteja corretamente registrado.

A violação do direito de preferência pode levar a consequências jurídicas significativas para o locador. Caso não respeite esse direito, o inquilino pode reivindicar a adjudicação do imóvel, o que implica na transferência da propriedade ao locatário. Alternativamente, o inquilino pode buscar compensação por perdas e danos, o que pode incluir não apenas o valor da locação, mas também outros prejuízos que possa ter sofrido em decorrência da violação de seu direito.

Portanto, é aconselhável que o locador tome as devidas precauções. Além de averbar o contrato de locação, é recomendável que o proprietário notifique o inquilino por meio de uma notificação extrajudicial antes de qualquer intento de venda do imóvel. Isso não apenas demonstra boa fé, mas também pode evitar potenciais litígios que poderiam resultar em desgaste emocional e financeiro para ambas as partes.

A adoção dessas práticas não apenas protege os direitos do inquilino, mas também promove um ambiente de respeito e transparência nas relações locatícias, contribuindo para uma convivência harmoniosa entre locadores e locatários. Ao assegurar que os direitos de ambas as partes sejam respeitados, cria-se uma base sólida para uma relação locatícia estável e confiável.

Olinda Caetano Garcia

Advogada com especialização em Direito Imobiliário

Registro de Imóveis: o que é preciso saber

Registro de Imóveis: o que é preciso saber

A Lei 6.015/73 nos artigos 167 a 288 regula o registro de imóveis e é através desse registro se dá publicidade da propriedade e o cumprimento da formalidade de toda transação imobiliária, assim, o registro de imóveis declara, constitui, modifica e cancela direitos reais sobre bens imóveis.

Saiba que os princípios da administração pública inscritos na Constituição Federal aplicam-se ao Direito Registral, sendo eles os esculpidos no artigo 37 da Constituição Federal – legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência – entenda-se que a atividade notarial e registral não somente os absorvem como também os ampliam.

Importa saber que as certidões expedidas pelos cartórios são documentos públicos e que qualquer pessoa poderá requerer sem a necessidade de demonstrar interesse. Ainda, informações sobre a regularidade de loteamento ou de incorporação imobiliária podem ser obtidas nos cartórios registrais.

A preservação do direito sobre a propriedade é feito em primeiro pela escritura do imóvel, ou seja, um contrato que contempla o negócio jurídico entabulado entre as partes, registrada no registro de imóveis do local do imóvel.

Atente-se que essa escritura deverá ser objeto de registro quando então se dará a transmissão da propriedade legal ao adquirente. Assim são dois atos a serem realizados, o primeiro é o registro ou escrituração do imóvel e por fim, o registro do imóvel com a respectiva transmissão ao proprietário, tornando esse direito de propriedade oponível “erga omnes”, ou seja, para todos, protegendo o direito de proprietário com relação àquela propriedade.

O artigo 1245 do Código Civil assim dispõe a respeito: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Seguem-se ao artigo, dois incisos que em resumo afirma que enquanto não for registrado o título competente o alienante continua a ser tido como dono do imóvel.

Dessa forma, finalizo, alertando para a necessidade do registro do imóvel para que e somente assim garanta-se a propriedade do imóvel.

Olinda Caetano Garcia

Especialista em direito imobiliário

palestrante e coach