A divisão das despesas de condomínio é frequentemente um tema de intensos debates e divergências entre os condôminos. De um lado, existem aqueles que defendem a divisão igualitária dos custos, independentemente do tamanho da propriedade de cada um. Do outro lado, há os que argumentam que as despesas devem ser rateadas proporcionalmente à fração ideal do imóvel, refletindo assim a verdadeira utilização e a responsabilidade de cada condômino.
É importante destacar que muitos condomínios reúnem imóveis com tamanhos variados. Quando a divisão das despesas se baseia na fração ideal do imóvel, isso pode resultar em uma elevação do valor da prestação condominial para os proprietários de áreas privativas maiores. Esse cenário gera discussões, pois muitos acreditam que a cobrança diferenciada é injusta, uma vez que as áreas comuns são utilizadas por todos os condôminos. Assim, a quota parte devida deve cobrir a manutenção dessas áreas que são compartilhadas.
A aquisição de um imóvel em um condomínio não apenas confere o direito de propriedade exclusiva sobre a unidade, mas também implica em um compartilhamento das áreas comuns. O artigo 1.331 do Código Civil é claro ao afirmar que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”. No parágrafo terceiro desse artigo, é estabelecido que “a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.
Esse conceito de fração ideal no solo e nas partes comuns assegura um direito proporcional a cada proprietário, influenciando também seu voto nas assembleias. Assim, a fração ideal é um indicador representativo da quota-parte de cada proprietário na edificação, refletindo diretamente na distribuição dos encargos condominiais.
É crucial entender que, embora os direitos sejam aplicáveis de maneira igualitária a todos os condôminos, aqueles que possuem uma quota-parte maior em relação aos demais enfrentarão um acréscimo proporcional em seu valor condominial. Portanto, a fração ideal do solo e das áreas comuns de cada propriedade serve como base para a distribuição dos encargos condominiais. Em consequência, é razoável concluir que os encargos devem ser proporcionais à propriedade de cada um.
Diante das questões apresentadas, a melhor forma de realizar o rateio das despesas condominiais é a observância da fração ideal correspondente a cada unidade. O artigo 1.336 do Código Civil reforça essa diretriz ao elencar, em seu inciso I, como um dos deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Em suma, a clareza e a transparência na definição da divisão das despesas condominiais são fundamentais para evitar desentendimentos e garantir um convívio harmonioso entre os moradores. Assim, é essencial que todas as partes envolvidas compreendam as regras estabelecidas, assegurando que a gestão condominial seja justa e equilibrada para todos.
Olinda Caetano Garcia
Advogada especializada em direito imobiliário
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