O contrato de gaveta é um instrumento que, apesar de controverso, tem sido amplamente utilizado no mercado imobiliário brasileiro, especialmente para transações envolvendo imóveis financiados. Trata-se de um pacto entre comprador e vendedor, no qual a instituição financeira responsável pelo financiamento do imóvel não participa diretamente. Embora possa parecer uma solução prática em determinadas situações, este tipo de contrato envolve riscos significativos para ambas as partes.
Origem do Contrato de
Gaveta
Historicamente, o contrato de gaveta surgiu nos anos 1980, em um período marcado por restrições legais que dificultavam a transferência de imóveis financiados. Além disso, outros fatores impulsionaram sua utilização, como:
- Acréscimos no financiamento e no saldo devedor decorrentes da transferência oficial do contrato junto à instituição financeira.
- Entraves burocráticos e financeiros para a aprovação da transferência pelo banco.
Dessa forma, o contrato de gaveta foi
adotado como uma alternativa para realizar transações comerciais sem a
intervenção do credor original, possibilitando que o comprador assumisse o
pagamento das parcelas diretamente ao vendedor.
Estrutura do Contrato
Uma das cláusulas mais comuns desse
tipo de contrato é a que estabelece que o imóvel será transferido ao comprador
apenas após a quitação total do financiamento. O registro em cartório de
títulos e documentos, bem como o reconhecimento de firma por autenticidade, são
medidas que podem oferecer um mínimo de segurança às partes envolvidas. No
entanto, esses procedimentos não eliminam os riscos inerentes ao contrato de
gaveta.
Riscos para o Comprador
- Falecimento do Vendedor: Caso o vendedor, que permanece como devedor oficial, venha a falecer, o imóvel entrará em processo de inventário e será partilhado entre os herdeiros. Se houver seguro vinculado ao financiamento, o imóvel será quitado em nome dos herdeiros, e o comprador precisará comprovar o pagamento para reivindicar a titularidade.
- Insegurança na Posse: Mesmo pagando as parcelas do financiamento, o comprador não tem garantia absoluta de que receberá a propriedade. Há também o risco de o vendedor vender o imóvel para uma terceira pessoa ou de o bem ser penhorado para satisfazer dívidas trabalhistas ou outras obrigações do vendedor.
Riscos para o Vendedor
Inadimplência do Comprador: Se o comprador não cumprir o pactuado e deixar de pagar as parcelas, o ônus da dívida recairá sobre o vendedor, que permanece como o devedor oficial perante a instituição financeira. Isso pode resultar em:
1. Negativação do nome do vendedor nos órgãos de proteção ao crédito.
2. Processos de cobrança judicial, penhora do imóvel e até leilão do bem.
Impedimentos para Novo Financiamento: A inadimplência também pode comprometer a capacidade do vendedor de realizar novos financiamentos, mesmo que o imóvel seja arrematado em leilão.
A Importância da Confiança
Uma das bases do contrato de gaveta é a
confiança mútua entre comprador e vendedor. No entanto, essa relação pode ser
fragilizada por fatores alheios à vontade das partes, como morte, falências ou
problemas financeiros.
Posicionamento
Jurisprudencial
A jurisprudência brasileira têm
reconhecido, a legitimidade do comprador que apresenta esse contrato como
prova. Porém, é uma prova que se faz através de uma decisão judicial, por isso sempre
é indicado que se procure uma assessoria jurídica especializada para evitar
prejuízos.
Conclusão
Embora o contrato de gaveta possa parecer uma solução viável em determinados cenários, ele está longe de ser ideal. Os riscos envolvidos para ambas as partes são significativos, podendo resultar em perdas financeiras, disputas judiciais e instabilidade patrimonial. Para aqueles que consideram essa modalidade, é imprescindível buscar orientação jurídica especializada para minimizar os riscos e garantir a segurança da transação.
Olinda Caetano Garcia
Advogada e Consultora em Direito Imobiliário
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