O objetivo deste artigo é tratar dos riscos
relacionados ao contrato de gaveta firmado entre comprador e vendedor de imóvel
financiado.
O objeto desse contrato, em regra, é a compra e
venda, tratando-se de um pacto negocial entre as partes, excluída sendo a parte
financiadora do imóvel.
Costume é estabelecer em uma das cláusulas que
somente com a quitação total do imóvel será este transferido ao comprador, isso
após finalizar todo trâmite com a parte alienante.
Historicamente o contrato surgiu por volta dos anos
80 e tornou-se uma prática entre os mutuários de imóveis financiados devido a
uma restrição legal que impedia a transferência do imóvel. Também, um outro
motivo impulsionava as partes a firmarem entre si o contrato de gaveta, sendo um
deles, por força da transferência acarretava um aumento no financiamento e do
saldo devedor e outro motivo seria os entraves encontrados para a aprovação por
parte do alienante, ou seja, o banco.
Dessa forma, as partes interessadas encontraram no
contrato de gaveta um meio para realizar essas transações comerciais sem a
participação do alienante.
Porém, para que se consiga um mínimo de segurança
deverá ser o contrato registrado em cartório de títulos e documentos e ter a
firma reconhecida por autenticidade.
Os riscos, porém não são evitados com o registro,
pois demanda em regra muitos anos até a quitação do financiamento. E, sem dúvida,
que a imprevisão encontra-se presente, podendo ocorrer que a parte vendedora
que continua devedora possa vir a falecer e nesse caso haverá o inventário do
bem e sua partilha será feita aos herdeiros, ainda, caso haja seguro de
vinculado ao financiamento será quitado o imóvel em nome dos herdeiros,
obrigando-se o comprador de comprovar o
pagamento e requerer a titularidade do imóvel.
Outro risco é que o comprador não cumpra com o
pactuado e deixe de realizar o pagamento das prestações, ocasião que será o
saldo devedor cobrado daquele que financiou o imóvel, pois ainda encontra-se em
seu nome e a responsabilidade recai sobre ele.
Poderá ocorrer por força da inadimplência a negativação
de seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito, um processo de execução, a
penhora do bem entre outras medidas cabíveis para a cobrança da dívida, e com
isso impedido de realizar novo financiamento mesmo que o imóvel seja arrematado
em leilão.
De outro lado, a parte compradora realiza os
pagamentos das parcelas sem a segurança de que receberá o bem que passa a
possuir, por isso, um imperativo nessa transação negocial é a confiança entre
as partes.
Também pode ocorrer a não entrega do imóvel ao final
do contrato e a venda do imóvel para terceira pessoa. Caso o vendedor tenha
pendências trabalhistas poderá o imóvel ser penhorado para pagamento e o comprador
sequer saberá da ocorrência.
No que se refere à jurisprudência não encontra-se
pacificada a respeito da legitimidade ou não do contrato de gaveta, muito
embora, tenham os tribunais em segundo grau reconhecido a legitimidade do
comprador que apresente o contrato de gaveta como prova.
Por Olinda Caetano Garcia
Advogada com especialização em Direito Imobiliário
Coach e Palestrante
olinda.caetano@gmail.com
whatsapp 98653 8137
Nenhum comentário:
Postar um comentário