O direito de arrependimento e a comissão de corretagem

A comissão de corretagem é devida ao corretor de imóvel pela prestação de serviço de intermediação na venda de imóvel, conceito encontrado no artigo 722 do CC.

 “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

O direito de arrependimento é encontrado no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor, com a seguinte redação:

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

No caso de contratação de prestação de serviço de corretagem para a compra de imóvel o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que não cabe a restituição do valor pela rescisão de contrato, isso porque o trabalho foi realizado, aproximando os vendedores e compradores.

A decisão considerou que a extinção do contrato se deu por arrependimento do comprador ao dar-se conta das dificuldades para o financiamento, e assim decidiu: “Como o contrato de compromisso de compra e venda foi devidamente concluído, o posterior arrependimento de uma das partes não obsta o recebimento do crédito pela intermediadora. A resolução do contrato por arrependimento do autor não afasta o dever de remunerar os serviços de corretagem prestados”.

Por ser um tema bastante controvertido “o direito de arrependimento” esta decisão amplia a interpretação do artigo 49 do CDC, entendendo-se que a aplicação do referido artigo no caso concreto depende das várias circunstâncias ocorridas em cada caso.

O direito de arrependimento assegura ao consumidor a realização de uma compra ou contratação consciente, obtendo-se a relação de consumo equilibrada, os prejuízos devem ser mensurados e questionados frente ao disposto no referido artigo.

Olinda Caetano Garcia (advogada - coach e palestrante)

Atualização e Ampliação sobre o Conceito de Corretagem no Direito Imobiliário

O conceito de corretagem é encontrado no artigo 722 do Código Civil, que estabelece: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” Isso define a corretagem como um serviço prestado por um intermediário que atua na facilitação de transações entre partes, sem que haja um vínculo de dependência entre elas.

No contexto imobiliário, a corretagem deve ser realizada exclusivamente por profissionais habilitados, ou seja, aqueles que estão devidamente credenciados junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Este requisito assegura que os corretores tenham formação adequada e conhecimento das normas que regem o mercado imobiliário, protegendo tanto os compradores quanto os vendedores.

A formalização do contrato de corretagem é fundamental e deve ser realizada por escrito, seja por meio de um instrumento à parte ou incorporado no próprio contrato de compra e venda ou de promessa de venda de imóvel. A ausência de um contrato escrito pode gerar dificuldades na comprovação dos termos acordados, além de comprometer a segurança jurídica das partes envolvidas.

O exercício da profissão de corretor está regulamentado pela Lei nº 6.530/78 e pelo Decreto 81.871/78, que delineiam as atribuições e responsabilidades dos corretores, respeitando as diretrizes estabelecidas no Código Civil. A atividade de corretagem envolve a intermediação da realização de negócios imobiliários, e, conforme o artigo 723 do Código Civil, o corretor deve executar a mediação entre as partes, prestar todas as informações ao cliente sobre o andamento do negócio, agir com prudência e diligência.

É importante ressaltar que o corretor é responsável por danos e perdas quando não fornece as informações necessárias para garantir que o negócio seja realizado de forma segura. Isso inclui a obrigação de informar sobre os valores envolvidos e outros fatores pertinentes à transação, refletindo a natureza fiduciária da relação.

A relação entre o corretor e os interessados é caracterizada como uma relação de consumo, o que implica que o fornecedor do serviço — o corretor — é responsável pela reparação de danos aos consumidores em caso de descumprimento de suas obrigações. Se houver a participação de construtora ou incorporadora na transação, o corretor pode ser responsabilizado solidariamente por danos, conforme disposto no artigo 723.

O valor da corretagem, que é a remuneração devida ao corretor, é regulado pelo artigo 725 do Código Civil, que estabelece que o pagamento é devido mesmo que o negócio se efetive, desde que a proposta tenha sido aceita. Para garantir a transparência nas transações, o recebimento dos valores pela intermediação deve ser documentado por um recibo emitido pelo corretor ou uma nota fiscal emitida pela imobiliária.

No caso de não pagamento da corretagem, é possível que a quantia devida seja arbitrada judicialmente. Contudo, para que essa ação tenha sucesso, é imprescindível a apresentação de testemunhas que comprovem a prestação do serviço de intermediação.

Finalmente, o artigo 724 do Código Civil prevê que a corretagem pode ser objeto de ajuste entre as partes. Embora seja comum que o pagamento da corretagem seja realizado pelo vendedor, as partes têm a liberdade de negociar as condições de pagamento e a divisão de responsabilidades, sempre visando à transparência e à equidade nas relações comerciais.

Essa abordagem mais detalhada do conceito de corretagem e suas implicações legais visa esclarecer os direitos e deveres tanto dos corretores quanto dos consumidores, promovendo um ambiente de negócios mais seguro e justo no setor imobiliário.

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Regime de Bens e suas Implicações no Direito Imobiliário: O Papel da Anuência Conjugal

Nas núpcias, ou mesmo antes, os cônjuges devem optar pelo regime de bens que regerá sua união, sendo essencial que compreendam as regras e princípios que regularão a aquisição, fruição, administração e transmissão dos bens. Essa escolha define os direitos e deveres de cada um, moldando o futuro patrimonial do casal.

Tanto no pacto antenupcial quanto no momento do casamento, é possível estipular o regime de bens dos cônjuges, e essa decisão terá reflexos diretos no direito imobiliário. Em geral, a alienação de um imóvel requer a anuência do outro cônjuge, exceto no regime de separação total de bens. Essa anuência é conhecida como "outorga conjugal". Na ausência da outorga, o cônjuge prejudicado pode solicitar a anulação do ato.

É importante notar que essa ausência de anuência pode ser suprida judicialmente, conforme prevê o artigo 1648 do Código Civil. A anuência implica a concordância em relação à disponibilidade de um bem particular do cônjuge; caso o bem seja comum, ambos devem participar do ato como alienantes.

Vale ressaltar que existem situações em que a separação de bens é obrigatória, conforme elencado no artigo 1641 do Código Civil. Tais situações incluem causas suspensivas para a celebração do casamento, a idade superior a 70 anos e casos que dependem de suprimento judicial.

Ademais, o artigo 1660 do Código Civil estabelece que os bens adquiridos onerosamente durante o casamento são comunicáveis, mesmo que estejam em nome de apenas um dos cônjuges. Isso significa que, independentemente de quem registrou o imóvel, ambos têm direitos sobre ele.

No que diz respeito à locação de bens imóveis, a anuência conjugal não é necessária para locações com prazo igual ou inferior a 10 anos. Contudo, a falta de anuência desobriga o cônjuge de observar prazos excedentes, conforme o artigo 3º da Lei 8.245/91. Em caso de divórcio ou partilha de bens, o imóvel objeto da locação continuará sob a responsabilidade do locatário, como estabelecido no artigo 12 da mesma lei.

Por fim, é fundamental que os cônjuges busquem a orientação de um advogado especializado, visto que as implicações patrimoniais podem gerar conflitos significativos quando as garantias legais não são observadas. A assessoria jurídica garante que todas as obrigações e direitos sejam respeitados, evitando futuros transtornos na relação patrimonial entre os cônjuges.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário

Locação de Imóveis: Prevenindo Conflitos e Buscando Soluções Eficazes

Importância das Precauções na Locação  

   Embora as locações sejam práticas comuns no mercado imobiliário, a falta de precauções pode levar locadores e locatários a buscar soluções nos tribunais. Evitar conflitos desde o início é crucial para garantir uma experiência tranquila para ambas as partes.

Contratos Padrão e Seus Riscos

   Muitas vezes, os locadores recorrem a contratos padrão, que podem ser adquiridos em papelarias ou copiados da internet. Essa prática, embora tentadora pela economia, pode criar dificuldades significativas em situações de cobrança ou execução, pois esses contratos muitas vezes não abordam adequadamente as especificidades da locação.

Natureza Executiva do Contrato

   O contrato de locação é um título executivo judicial, o que assegura a locação e o recebimento dos valores acordados como aluguel. Sua natureza executiva permite a execução imediata, mas para que isso ocorra, o contrato deve cumprir todos os requisitos legais necessários, conforme estabelecido no artigo 784, VIII do CPC.

A Importância da Assessoria Jurídica  

   É fundamental que um advogado elabore o contrato de locação e oriente o cliente sobre os requisitos adicionais para garantir sua validade. A assessoria jurídica não apenas ajuda a evitar problemas legais futuros, mas também proporciona segurança e clareza nas obrigações de ambas as partes.

Colaboração e Mediação nas Relações Humanas  

   Atualmente, vivemos em uma era onde a colaboração é fundamental nas relações humanas. Essa colaboração deve se estender ao âmbito jurídico, priorizando a mediação prévia para resolver questões contratuais antes que se tornem disputas judiciais.

Emoções em Litígios

   Em litígios, as emoções frequentemente causam mais prejuízos do que benefícios, complicando situações que poderiam ser facilmente resolvidas. O desgaste emocional pode impactar negativamente tanto locadores quanto locatários, criando um ambiente de desconfiança e conflito.

A Mediação como Solução 

   Geralmente, as relações entre locadores e locatários tornam-se conflituosas, e é nesse cenário que a mediação de um advogado pode ser crucial para encontrar a melhor solução. A mediação permite que ambas as partes discutam suas preocupações de maneira construtiva e trabalhem em conjunto para resolver os problemas.

Possibilidade de Alterações e Concessões Contratuais  

   Há sempre possibilidades de alterações e concessões contratuais que podem beneficiar ambas as partes, sem comprometer seus interesses. A flexibilidade e o diálogo são fundamentais para criar um acordo que atenda às necessidades de locadores e locatários, garantindo que a relação permaneça saudável.

A Chave para Relações Saudáveis

   Em suma, a prevenção de conflitos em locações imobiliárias começa com a elaboração de um contrato bem estruturado e a disposição para a mediação. Ao priorizar a colaboração e o entendimento mútuo, locadores e locatários podem evitar desgastes desnecessários e construir uma relação baseada na confiança e no respeito.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário

ATRASO DAS OBRAS. INDENIZAÇÃO

Processo

APL 02060520520128260100 SP 0206052-05.2012.8.26.0100

Orgão Julgador

4ª Câmara de Direito Privado

Publicação

15/12/2015

Julgamento

10 de Dezembro de 2015

Relator

Teixeira Leite

Ementa

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO DAS OBRAS. INDENIZAÇÃO.

Incorporadora atrasou entrega da unidade. Sentença que determinou a devolução de valores referentes a taxa SATI e no pagamento de indenização por danos materiais de 1% do saldo devedor pelo período de atraso. Compensação bem fixada. Inocorrência de danos morais. Frustração do negócio. Recurso provido em parte para excluir apenas essa condenação.

Manutenção em condomínio: de quem é a responsabilidade?

A recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo traz à tona uma questão crucial para todos os moradores de condomínios: quem realmente é responsável pela manutenção e conservação das áreas comuns? O caso em questão revela a importância da responsabilidade do condomínio na preservação da infraestrutura e no bem-estar dos condôminos.

Um condomínio foi condenado a pagar R$ 10 mil em indenização por danos morais a uma moradora cujo apartamento sofreu danos significativos durante uma inundação. Essa decisão, proferida pela 25ª Câmara de Direito Privado do Tribunal, destaca que a negligência na manutenção do telhado do edifício foi um fator determinante para o ocorrido.

De acordo com os autos do processo, o telhado encontrava-se em péssimas condições de conservação, resultando em vazamentos e infiltrações que invadiram o apartamento da vítima. Além das perdas materiais, a moradora enfrentou danos na estrutura de seu lar, um espaço que deveria ser um refúgio seguro e confortável.

A relatora do caso, desembargadora Carmen Lúcia da Silva, foi enfática em seu voto, ressaltando a gravidade da situação: “A situação que evidentemente causou sérios transtornos à condômina, transtornos estes que ultrapassaram a esfera do mero aborrecimento.” Essa declaração reforça a ideia de que a manutenção adequada das áreas comuns é não apenas uma questão de obrigação legal, mas também de respeito e consideração pelos moradores.

A responsabilidade do condomínio em manter a infraestrutura em boas condições não pode ser subestimada. Quando há falhas nessa manutenção, o resultado pode ser devastador, afetando diretamente a qualidade de vida dos condôminos e gerando consequências financeiras significativas. Portanto, é fundamental que os síndicos e administradores atuem de forma proativa na supervisão e na realização das manutenções necessárias, prevenindo problemas que podem resultar em danos físicos e emocionais.

Em resumo, esta decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo serve como um alerta para todos os condomínios: a responsabilidade pela manutenção é indiscutível e deve ser encarada com seriedade. Não apenas pelo bem-estar dos moradores, mas também para evitar complicações legais e financeiras que podem surgir de uma gestão inadequada. A prevenção é sempre o melhor caminho.

 

Fonte: extra.globo.com/

 

 

Leia outras decisões:

 

REPARAÇÃO DE DANOS. RECLAMANTE ALEGA, EM SÍNTESE, QUE FIRMOU CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COM A RECLAMADA; QUE O APARTAMENTO LOCADO ESTÁ NO ÚLTIMO ANDAR DO PRÉDIO; QUE FOI REALIZADA REFORMA NO TELHADO DO PRÉDIO; QUE REFERIDA REFORMA OCASIONOU A INUNDAÇÃO DO APARTAMENTO. PLEITEIA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA IMPROCEDENTE. ENTENDEU QUE AO REALIZAR O DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, A RECLAMANTE FOI ISENTA DO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL A FIM DE COMPENSAR OS TRANSTORNOS SOFRIDOS COM A INUNDAÇÃO DO APARTAMENTO. RECLAMANTE, EM SEDE RECURSAL, PRETENDE A REFORMA DA SENTENÇA RECORRIDA A FIM DE CONDENAR AS RECLAMADAS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRIMEIRAMENTE, CUMPRE APONTAR QUE É INCONTROVERSO NOS AUTOS QUE O APARTAMENTO LOCADO PELA RECLAMANTE FOI INUNDADO EM DECORRÊNCIA DE REFORMA NO TELHADO DO EDIFÍCIO E CHUVA FORTE. SUSTENTA A RECLAMADA QUE OS DANOS MATERIAIS E MORAIS DECORRENTES DESTE EPISÓDIO FORAM RESSARCIDOS NOS TERMOS DO DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO (MOV. 1.14) FIRMADO COM A RECLAMANTE. POIS BEM. EXTRAI-SE DA CLÁUSULA N.º 2.3 DO DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE FOI REALIZADO ACORDO ENTRE AS PARTES, PELO QUAL A ISENÇÃO DA RECLAMANTE NO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL SERIA ?FORMA DE REPARAR EVENTUAIS DANOS OCORRIDOS?, CONSTANDO, AINDA, QUE AS PARTES DARIAM ?PLENA, GERAL E IRREVOGÁVEL QUITAÇÃO ENTRE AMBOS, PARA MAIS NADA RECLAMAR POSTERIORMENTE, SEJA A TÍTULO DE DANOS MORAIS OU PATRIMONIAIS? (MOV. 1.14). OCORRE QUE RESTOU DEMONSTRADO NOS AUTOS QUE A RECLAMANTE REALIZOU O DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO EM RAZÃO DOS TRANSTORNOS SOFRIDOS COM A REFORMA DO TELHADO QUE PERDURARAM DE MAIO DE 2014, ENTENDO QUE RESTA CONFIGURADA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO, ENSEJANDO O DEVER DE INDENIZAR  (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0002606-98.2015.8.16.0019/0 - Ponta Grossa - Rel.: Fernando Swain Ganem - - J. 23.03.2016)

 

Fonte:

 http://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/322875738/processo-civel-e-do-trabalho-recursos-recurso-inominado-ri-260698201581600190-pr-0002606-9820158160019-0-acordao

 

Transparência e Responsabilidade na Gestão Condominial

A divisão das despesas de condomínio é frequentemente um tema de intensos debates e divergências entre os condôminos. De um lado, existem aqueles que defendem a divisão igualitária dos custos, independentemente do tamanho da propriedade de cada um. Do outro lado, há os que argumentam que as despesas devem ser rateadas proporcionalmente à fração ideal do imóvel, refletindo assim a verdadeira utilização e a responsabilidade de cada condômino.

É importante destacar que muitos condomínios reúnem imóveis com tamanhos variados. Quando a divisão das despesas se baseia na fração ideal do imóvel, isso pode resultar em uma elevação do valor da prestação condominial para os proprietários de áreas privativas maiores. Esse cenário gera discussões, pois muitos acreditam que a cobrança diferenciada é injusta, uma vez que as áreas comuns são utilizadas por todos os condôminos. Assim, a quota parte devida deve cobrir a manutenção dessas áreas que são compartilhadas.

A aquisição de um imóvel em um condomínio não apenas confere o direito de propriedade exclusiva sobre a unidade, mas também implica em um compartilhamento das áreas comuns. O artigo 1.331 do Código Civil é claro ao afirmar que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”. No parágrafo terceiro desse artigo, é estabelecido que “a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

Esse conceito de fração ideal no solo e nas partes comuns assegura um direito proporcional a cada proprietário, influenciando também seu voto nas assembleias. Assim, a fração ideal é um indicador representativo da quota-parte de cada proprietário na edificação, refletindo diretamente na distribuição dos encargos condominiais.

É crucial entender que, embora os direitos sejam aplicáveis de maneira igualitária a todos os condôminos, aqueles que possuem uma quota-parte maior em relação aos demais enfrentarão um acréscimo proporcional em seu valor condominial. Portanto, a fração ideal do solo e das áreas comuns de cada propriedade serve como base para a distribuição dos encargos condominiais. Em consequência, é razoável concluir que os encargos devem ser proporcionais à propriedade de cada um.

Diante das questões apresentadas, a melhor forma de realizar o rateio das despesas condominiais é a observância da fração ideal correspondente a cada unidade. O artigo 1.336 do Código Civil reforça essa diretriz ao elencar, em seu inciso I, como um dos deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Em suma, a clareza e a transparência na definição da divisão das despesas condominiais são fundamentais para evitar desentendimentos e garantir um convívio harmonioso entre os moradores. Assim, é essencial que todas as partes envolvidas compreendam as regras estabelecidas, assegurando que a gestão condominial seja justa e equilibrada para todos.

Olinda Caetano Garcia

Advogada especializada em direito imobiliário