Nas núpcias, ou mesmo antes, os cônjuges devem optar pelo regime de bens que regerá sua união, sendo essencial que compreendam as regras e princípios que regularão a aquisição, fruição, administração e transmissão dos bens. Essa escolha define os direitos e deveres de cada um, moldando o futuro patrimonial do casal.
Tanto no pacto antenupcial quanto no momento do casamento, é possível estipular o regime de bens dos cônjuges, e essa decisão terá reflexos diretos no direito imobiliário. Em geral, a alienação de um imóvel requer a anuência do outro cônjuge, exceto no regime de separação total de bens. Essa anuência é conhecida como "outorga conjugal". Na ausência da outorga, o cônjuge prejudicado pode solicitar a anulação do ato.
É importante notar que essa ausência de anuência pode ser suprida judicialmente, conforme prevê o artigo 1648 do Código Civil. A anuência implica a concordância em relação à disponibilidade de um bem particular do cônjuge; caso o bem seja comum, ambos devem participar do ato como alienantes.
Vale ressaltar que existem situações em que a separação de bens é obrigatória, conforme elencado no artigo 1641 do Código Civil. Tais situações incluem causas suspensivas para a celebração do casamento, a idade superior a 70 anos e casos que dependem de suprimento judicial.
Ademais, o artigo 1660 do Código Civil estabelece que os bens adquiridos onerosamente durante o casamento são comunicáveis, mesmo que estejam em nome de apenas um dos cônjuges. Isso significa que, independentemente de quem registrou o imóvel, ambos têm direitos sobre ele.
No que diz respeito à locação de bens imóveis, a anuência conjugal não é necessária para locações com prazo igual ou inferior a 10 anos. Contudo, a falta de anuência desobriga o cônjuge de observar prazos excedentes, conforme o artigo 3º da Lei 8.245/91. Em caso de divórcio ou partilha de bens, o imóvel objeto da locação continuará sob a responsabilidade do locatário, como estabelecido no artigo 12 da mesma lei.
Por fim, é fundamental que os cônjuges busquem a orientação de um advogado especializado, visto que as implicações patrimoniais podem gerar conflitos significativos quando as garantias legais não são observadas. A assessoria jurídica garante que todas as obrigações e direitos sejam respeitados, evitando futuros transtornos na relação patrimonial entre os cônjuges.
Olinda Caetano Garcia
advogada especialista em direito imobiliário
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