Convivência Harmoniosa: Como Lidar com o Barulho em Condomínios

O barulho em condomínios é um dos principais fatores que causam transtornos e mal-entendidos entre os moradores. Para administrar um espaço compartilhado por diversas pessoas, é fundamental estabelecer regras que minimizem desgastes nas relações e promovam uma convivência pacífica. A responsabilidade pela administração do condomínio recai sobre a gestão, que deve gerenciar o pagamento de encargos, apólices de seguro, manutenção do prédio e outras atividades essenciais. Contudo, o comportamento dos condôminos é igualmente crucial para a harmonia do ambiente.

É imprescindível que todos os moradores estejam cientes das normas estabelecidas para evitar reclamações e desavenças. O bom senso é uma diretriz importante, mas, devido ao seu caráter subjetivo, é vital seguir horários e limites definidos. Se você planeja uma festa, tome precauções para minimizar o incômodo. Considere convidar o vizinho mais próximo ou avisá-lo previamente, pedindo desculpas por qualquer inconveniente que possa ocorrer.

Além disso, é fundamental que os proprietários de animais de estimação se certifiquem de que seus pets não perturbem os vizinhos na sua ausência, criando estratégias para mantê-los tranquilos e evitando barulhos excessivos. As crianças também devem ser instruídas sobre horários adequados para brincar e usar áreas comuns, sempre sob supervisão, especialmente em espaços como elevadores, onde podem ocorrer acidentes.

Outro aspecto a ser considerado é o cuidado para prevenir barulhos dentro do próprio apartamento. Utilizar tapetes nos quartos pode ajudar a abafar os sons dos passos, principalmente se você reside em um andar superior, lembrando que há outros moradores abaixo de você. Em relação ao uso de áreas comuns, como quadras, playgrounds e churrasqueiras, é importante que o Regimento Interno contenha orientações visíveis sobre limites de uso, geralmente estipulados entre 10h e 22h.

Caso ocorram abusos, é essencial informar o síndico e o zelador sobre a situação, pois a comunicação é fundamental para a resolução pacífica de conflitos. Além disso, reformas podem causar incômodos significativos, e ao alugar ou comprar um imóvel, é prudente verificar se existem reclamações sobre barulho e suas origens.

O barulho excessivo, que pode ser definido como algazarra ou gritos perturbadores, é passível de ser considerado uma contravenção penal. Para exemplificar a gravidade da situação, é importante mencionar decisões judiciais que condenaram a indenização por danos morais e materiais em virtude de barulho excessivo.

Por fim, é fundamental lembrar que a maioria dos problemas gerados por barulho pode ser resolvida sem a necessidade de recorrer ao judiciário, evitando desgastes desnecessários nas relações entre condôminos. A convivência harmoniosa é possível com respeito mútuo e a observância das regras do condomínio.

INDENIZAÇÃO. VIZINHO. IMÓVEL RESIDENCIAL. BARULHO EXCESSIVO. DANO MORAL. VALORAÇÃO. DANO MATERIAL. I – A produção de barulho excessivo em imóvel residencial, prejudicando o sossego dos moradores vizinhos, enseja a obrigação de indenizar por danos morais. II – A valoração da compensação moral deve observar o princípio da razoabilidade, a gravidade e a repercussão dos fatos, a intensidade e os efeitos da lesão. A sanção, por sua vez, deve observar a finalidade didático-pedagógica, evitar valor excessivo ou ínfimo, e objetivar sempre o desestímulo à conduta lesiva. III – Ausente a demonstração de ato ilícito, a fim de amparar os pedidos de indenização por dano material. IV - Verba honorária fixada nos termos do art. 20, § 3º, do CPC. V – Apelação desprovida. Recurso adesivo provido. (TJ-DF - APC: 20130610066793 DF 0006558-47.2013.8.07.0006, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/12/2014, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 16/12/2014 . Pág.: 345)

Por Olinda Caetano Garcia

Advogada com especialização em Direito Imobiliário

Coach e Palestrante.

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Os riscos do Contrato de Gaveta em Imóveis Financiados

O contrato de gaveta é um instrumento que, apesar de controverso, tem sido amplamente utilizado no mercado imobiliário brasileiro, especialmente para transações envolvendo imóveis financiados. Trata-se de um pacto entre comprador e vendedor, no qual a instituição financeira responsável pelo financiamento do imóvel não participa diretamente. Embora possa parecer uma solução prática em determinadas situações, este tipo de contrato envolve riscos significativos para ambas as partes.

Origem do Contrato de Gaveta

Historicamente, o contrato de gaveta surgiu nos anos 1980, em um período marcado por restrições legais que dificultavam a transferência de imóveis financiados. Além disso, outros fatores impulsionaram sua utilização, como:

• Acréscimos no financiamento e no saldo devedor decorrentes da transferência oficial do contrato junto à instituição financeira.
• Entraves burocráticos e financeiros para a aprovação da transferência pelo banco.

Dessa forma, o contrato de gaveta foi adotado como uma alternativa para realizar transações comerciais sem a intervenção do credor original, possibilitando que o comprador assumisse o pagamento das parcelas diretamente ao vendedor.

Estrutura do Contrato

Uma das cláusulas mais comuns desse tipo de contrato é a que estabelece que o imóvel será transferido ao comprador apenas após a quitação total do financiamento. O registro em cartório de títulos e documentos, bem como o reconhecimento de firma por autenticidade, são medidas que podem oferecer um mínimo de segurança às partes envolvidas. No entanto, esses procedimentos não eliminam os riscos inerentes ao contrato de gaveta.

Riscos para o Comprador

1. Falecimento do Vendedor: Caso o vendedor, que permanece como devedor oficial, venha a falecer, o imóvel entrará em processo de inventário e será partilhado entre os herdeiros. Se houver seguro vinculado ao financiamento, o imóvel será quitado em nome dos herdeiros, e o comprador precisará comprovar o pagamento para reivindicar a titularidade.
2. Insegurança na Posse: Mesmo pagando as parcelas do financiamento, o comprador não tem garantia absoluta de que receberá a propriedade. Há também o risco de o vendedor vender o imóvel para uma terceira pessoa ou de o bem ser penhorado para satisfazer dívidas trabalhistas ou outras obrigações do vendedor.

Riscos para o Vendedor

Inadimplência do Comprador: Se o comprador não cumprir o pactuado e deixar de pagar as parcelas, o ônus da dívida recairá sobre o vendedor, que permanece como o devedor oficial perante a instituição financeira. Isso pode resultar em:

1. Negativação do nome do vendedor nos órgãos de proteção ao crédito.

2. Processos de cobrança judicial, penhora do imóvel e até leilão do bem.

Impedimentos para Novo Financiamento: A inadimplência também pode comprometer a capacidade do vendedor de realizar novos financiamentos, mesmo que o imóvel seja arrematado em leilão.

A Importância da Confiança

Uma das bases do contrato de gaveta é a confiança mútua entre comprador e vendedor. No entanto, essa relação pode ser fragilizada por fatores alheios à vontade das partes, como morte, falências ou problemas financeiros.

Posicionamento Jurisprudencial

A jurisprudência brasileira têm reconhecido, a legitimidade do comprador que apresenta esse contrato como prova. Porém, é uma prova que se faz através de uma decisão judicial, por isso sempre é indicado que se procure uma assessoria jurídica especializada para evitar prejuízos.

Conclusão

Embora o contrato de gaveta possa parecer uma solução viável em determinados cenários, ele está longe de ser ideal. Os riscos envolvidos para ambas as partes são significativos, podendo resultar em perdas financeiras, disputas judiciais e instabilidade patrimonial. Para aqueles que consideram essa modalidade, é imprescindível buscar orientação jurídica especializada para minimizar os riscos e garantir a segurança da transação.

Olinda Caetano Garcia

Advogada e Consultora em Direito Imobiliário

Imóvel entregue com metragem inferior gera direito à indenização

Em Brasília, o Juizado Especial Cível condenou grandes construtoras e incorporadoras a ressarcirem um de seus clientes no valor de R$ 7.012,91 a título de indenização material. Esse valor será corrigido pelo INPC desde a data da entrega das chaves do imóvel que veio com metragem inferior ao previsto.

O juiz responsável pelo caso mencionou que o Código de Defesa do Consumidor prevê o direito de ressarcimento dos danos verificados em decorrência de falha dos produtos ou serviços. Nos autos, o autor comprovou que o imóvel entregue tinha área privativa 8,44m² menor do que a estipulada em contrato.

Ressalta-se que na presente ação também foi juntado acordo extrajudicial, onde a construtora pagou a quantia de R$ 1.070,89, visando compensar o autor pela diferença de metragem.

A respeito do acordo, o juiz se manifestou no sentido de que a quitação apresentada pelo consumidor no termo de acordo extrajudicial assinado pelas partes não encerra o direito da parte de pleitear eventual complementação da verba judicialmente, uma vez que, nos termos do art. 843 do Código Civil a transação deve ser interpretada restritivamente.

O princípio da autonomia da vontade não é intangível, mas limitado pela função social do contrato e boa-fé objetiva, em especial se considerada a relação de consumo estabelecida entre as partes, bem como a evidente vantagem exagerada pactuada em desfavor dos consumidores. Não prospera, portanto, a alegação de quitação sustentada pela ré.

Além disso, o magistrado apontou que a construtora sequer demonstrou os parâmetros seguidos para chegar no valor acordado.

A negociação extrajudicial deve apresentar regras claras sobre o que cada parte está disposta a ceder para se fazer um acordo que favoreça a ambas as partes.

O juiz constatou que a omissão favoreceu somente às empresas rés, uma vez que o valor da indenização paga correspondeu a 13% do valor devido (R$ 8.092,80) – levando-se em conta o preço pago pelo imóvel (R$ 136.302,40).

Desta forma, o 7º Juizado Especial Cível de Brasília, considerou desproporcional o acordo extrajudicial celebrado entre as partes, entendendo justo o recebimento, pelo autor, da diferença requerida no valor de R$ 7.012,91.

Processo n. 0717871-26.2016.8.07.0016
FONTE: Tribunal de Justiça do Distrito Federal

Direito de preferência do inquilino

O direito de preferência do inquilino, conforme estabelecido no artigo 27 da Lei 8.245/91, é uma proteção importante que assegura ao locatário a prioridade na compra do imóvel que ocupa, desde que as condições de preço e termos sejam iguais às oferecidas a outros potenciais compradores. Essa cláusula reflete a intenção do legislador de proteger o inquilino, reconhecendo seu investimento no imóvel e sua continuidade na relação locatícia. 

Entretanto, para que esse direito seja efetivo, é imprescindível que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel. A averbação é um ato formal que torna público o vínculo entre o locatário e o imóvel, e é uma condição que garante a validade do direito de preferência. Se o contrato não estiver averbado, o proprietário pode vender o imóvel a terceiros sem notificar o inquilino. No entanto, há decisões judiciais que reconhecem a possibilidade de o contrato de locação servir como prova da relação locatícia em ações por perdas e danos, embora essa posição ainda não seja amplamente pacificada na jurisprudência.

Além da averbação, o locador deve observar prazos específicos. O contrato deve ser averbado com, pelo menos, 30 dias de antecedência à venda do imóvel. O inquilino, por sua vez, tem um prazo de seis meses após o registro do ato de venda no cartório de imóveis para exercer seu direito de preferência, desde que o contrato de locação esteja corretamente registrado.

A violação do direito de preferência pode levar a consequências jurídicas significativas para o locador. Caso não respeite esse direito, o inquilino pode reivindicar a adjudicação do imóvel, o que implica na transferência da propriedade ao locatário. Alternativamente, o inquilino pode buscar compensação por perdas e danos, o que pode incluir não apenas o valor da locação, mas também outros prejuízos que possa ter sofrido em decorrência da violação de seu direito.

Portanto, é aconselhável que o locador tome as devidas precauções. Além de averbar o contrato de locação, é recomendável que o proprietário notifique o inquilino por meio de uma notificação extrajudicial antes de qualquer intento de venda do imóvel. Isso não apenas demonstra boa fé, mas também pode evitar potenciais litígios que poderiam resultar em desgaste emocional e financeiro para ambas as partes.

A adoção dessas práticas não apenas protege os direitos do inquilino, mas também promove um ambiente de respeito e transparência nas relações locatícias, contribuindo para uma convivência harmoniosa entre locadores e locatários. Ao assegurar que os direitos de ambas as partes sejam respeitados, cria-se uma base sólida para uma relação locatícia estável e confiável.

Olinda Caetano Garcia

Advogada com especialização em Direito Imobiliário

Registro de Imóveis: o que é preciso saber

Registro de Imóveis: o que é preciso saber

A Lei 6.015/73 nos artigos 167 a 288 regula o registro de imóveis e é através desse registro se dá publicidade da propriedade e o cumprimento da formalidade de toda transação imobiliária, assim, o registro de imóveis declara, constitui, modifica e cancela direitos reais sobre bens imóveis.

Saiba que os princípios da administração pública inscritos na Constituição Federal aplicam-se ao Direito Registral, sendo eles os esculpidos no artigo 37 da Constituição Federal – legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência – entenda-se que a atividade notarial e registral não somente os absorvem como também os ampliam.

Importa saber que as certidões expedidas pelos cartórios são documentos públicos e que qualquer pessoa poderá requerer sem a necessidade de demonstrar interesse. Ainda, informações sobre a regularidade de loteamento ou de incorporação imobiliária podem ser obtidas nos cartórios registrais.

A preservação do direito sobre a propriedade é feito em primeiro pela escritura do imóvel, ou seja, um contrato que contempla o negócio jurídico entabulado entre as partes, registrada no registro de imóveis do local do imóvel.

Atente-se que essa escritura deverá ser objeto de registro quando então se dará a transmissão da propriedade legal ao adquirente. Assim são dois atos a serem realizados, o primeiro é o registro ou escrituração do imóvel e por fim, o registro do imóvel com a respectiva transmissão ao proprietário, tornando esse direito de propriedade oponível “erga omnes”, ou seja, para todos, protegendo o direito de proprietário com relação àquela propriedade.

O artigo 1245 do Código Civil assim dispõe a respeito: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Seguem-se ao artigo, dois incisos que em resumo afirma que enquanto não for registrado o título competente o alienante continua a ser tido como dono do imóvel.

Dessa forma, finalizo, alertando para a necessidade do registro do imóvel para que e somente assim garanta-se a propriedade do imóvel.

Olinda Caetano Garcia

Especialista em direito imobiliário

palestrante e coach

Procurações na esfera condominial e a convenção condominial: saiba o que diz a Lei.

Primeiramente, há que se saber que a Convenção Condominial é o documento que contém as regras disciplinares do condomínio, nela constam vários dispositivos que disciplinarão as assembleias sejam ordinários ou extraordinárias, se haverá um regimento interno ou não, entre outras matérias, assim, trata-se de um documento que prima em primeiro a pacificar a convivência em condomínio carregando em seu bojo o arcabouço jurídico e social necessário à boa convivência.

A convenção deve ser assinada por pelo menos dois terços dos proprietários e é aplicável entre os condôminos, no entanto, para opor-se a terceiros há que se registrar em Cartório de Títulos e Documentos.

Dito isto, as procurações podem ser previstas na convenção, e por se tratar de tema que instiga grandes dúvidas entre os condôminos, breves linhas serão destinadas às  procurações e a sua validade nas assembleias.

O Código Civil prevê o uso de procurações em assembleias condominiais, seja para eleições, aprovação de contas, etc., permitido está qualquer pessoa capaz fazer uso da procuração para fazer-se representar, e no caso em questão não há limitação.

Contudo, a convenção poderá apresentar restrições impedindo que um único condômino apresente mais de uma procuração, ou proibindo que o sindico possa representar outros condôminos em assembleia.

Assim, possível é que a convenção venha disciplinar e impor regras para a apresentação de procurações, impedindo que as pessoas do corpo administrativo do condomínio possa representar condôminos, ou ainda poderá estabelecer uma porcentagem de procurações de acordo com o número de condôminos.

De qualquer forma, há que se prever na convenção a utilização da procuração e as restrições que serão impostas, observando-se o objetivo da outorga, os poderes conferidos, e se será utilizada somente para o ato de votar ou não.

Importante observar o disposto no Código Civil nos artigos 653 e 654 e o parágrafo primeiro e segundo. 

Os requisitos indicados no parágrafo primeiro devem ser cabalmente obedecidos, são eles: indicação do lugar onde foi passada, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e objetivos com a designação dos poderes conferidos, leia abaixo, os artigos do Código Civil mencionados:

"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."

Observe que a firma reconhecida somente será exigida se a convenção assim mencionar, de qualquer maneira, há de se concluir a importância de se ter uma convenção condominial que represente as aspirações do condomínio.

Muitas convenções encontram-se obsoletas, porem válidas, pois o Código Civil não apresentou a exigência de atualizá-las, porém seria de bom alvitre a análise de alguns temas com finalidade de mensurar a necessidade ou não de atualização.

Observe-se:

1) se está previsto a fixação do quorum em observância ao artigo 1334, inciso III do CC, com vista ao inciso V do mesmo artigo, considerando-se que o regimento interno é um instrumento que trata do diário viver em condomínio e da mesma forma, o quórum especial previsto no artigo 1352 do Código Civil;

2) as regras para a outorga de procuração;

3) a utilização dos meios eletrônicos que darão maior visibilidade e transparência aos atos praticados pela administração condominial;

4) as previsões insertas nos artigos 1347 e 1348 do Código Civil sobre a direção do condomínio e possível atribuição a terceiro na administração;

5) auditoria contratada, haja vista as grandes discordâncias quanto a gestão das finanças no condomínio, artigo 1356 do Código Civil;

6) o sistema de apuração e procedimentos disciplinares ao condômino antissocial previstos pelo artigo 1337 do Código Civil; entre outros que poderá ser viabilizados, de acordo, com a necessidade de cada condomínio, sempre considerando-se a convivência pacífica entre os condôminos.

O que se pode concluir, ao final deste, é a importância da convenção como instrumento disciplinador no convívio condominial, bem como, os dispositivos legais insertos no Código Civil.

Por: Olinda Caetano Garcia

Advogada com especialização em Direito Imobiliário.

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Direito Imobiliário - condomínio