Desvendando o Direito Imobiliário: Uma Jornada pela Propriedade e Segurança Jurídica

Apesar das inúmeras informações disponíveis sobre o direito imobiliário, muitas pessoas ainda enfrentam dificuldades para situá-lo no vasto espectro de direitos previstos no ordenamento jurídico brasileiro. O direito imobiliário é um ramo essencial do direito privado que regula as relações jurídicas relacionadas à propriedade e à posse de bens imóveis. Para sanar dúvidas e ampliar o entendimento sobre sua amplitude e aplicação, é fundamental explorar suas várias facetas e inter-relações com outras áreas do direito.

O direito imobiliário lida com a aquisição, perda e uso de propriedades, abordando temas como locação, usucapião, incorporações imobiliárias, condomínios, doações e cessões de direitos, financiamento da casa própria, direito de construir e direito de vizinhança. Em sua essência, esse ramo do direito é centrado na figura do proprietário e nas diversas transações e situações que envolvem bens imóveis. 

Embora a advocacia preventiva seja sempre incentivada, sua adoção nem sempre ocorre. Muitas vezes, os casos que chegam ao advogado encontram-se em estágios mais complexos, onde as soluções se tornam mais difíceis de alcançar. O provérbio jurídico “o tempo não socorre aos que dormem” enfatiza a importância de agir no momento apropriado. No contexto do direito imobiliário, a falta de um planejamento adequado pode resultar em litígios dispendiosos e prolongados, além de comprometer a segurança jurídica das partes envolvidas.

O direito imobiliário é fundamentalmente centrado no direito de propriedade, e isso implica que as fases que antecedem a aquisição de um bem são cruciais. Desde a negociação até a formalização da compra e a escritura, cada passo deve ser cuidadosamente planejado e executado. O financiamento e a usucapião também são elementos essenciais que afetam a posse e a titularidade do imóvel. Assim, compreender as nuances legais de cada fase é vital para evitar problemas futuros.

O Código Civil brasileiro, especialmente nos capítulos que tratam dos direitos reais, contém normas que regulam a propriedade, posse, vizinhança e condomínio. Além disso, o direito contratual se entrelaça com o direito imobiliário, envolvendo a legalidade, validade e conclusão dos negócios jurídicos relacionados a imóveis. Entre as legislações específicas que se destacam no contexto imobiliário, podemos mencionar a Lei 8.245/91 (Lei de Locações), que regula as relações locatícias e estabelece direitos e deveres tanto para locadores quanto para locatários; a Lei 4.594/64, que trata da profissão do corretor de imóveis, regulamentando a atuação dos profissionais na intermediação de negócios imobiliários; a Lei 4.380/64, que regula o sistema financeiro da habitação, oferecendo diretrizes para o financiamento de imóveis; e a Lei 6.015/73, que estabelece normas sobre registros públicos, essenciais para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias. Além disso, o Código de Defesa do Consumidor atua como um baluarte, protegendo os consumidores contra cláusulas abusivas em contratos imobiliários.

O direito imobiliário não opera isoladamente; ele se interconecta com diversas outras áreas do direito, como o direito empresarial, que envolve aspectos comerciais, como a aquisição de imóveis para fins empresariais e a locação de espaços comerciais; o direito urbanístico, que regula o uso do solo, zoneamento e licenciamento; o direito ambiental, que aborda questões relacionadas ao uso sustentável da terra e à proteção de áreas ambientais; e o direito tributário, que se refere às implicações fiscais relacionadas à propriedade e transações imobiliárias.

O direito imobiliário é um campo complexo e exigente, que abrange uma variedade de temas e áreas do conhecimento. Sua aplicação prática demanda um entendimento abrangente das normas legais, dos direitos e deveres dos proprietários, locadores e locatários, além das legislações específicas que regulam o setor. A busca por segurança jurídica, a necessidade de planejamento e a adoção de práticas de advocacia preventiva são fundamentais para garantir a proteção dos direitos de propriedade e a realização de transações imobiliárias de forma legal e segura. Assim, o direito imobiliário não apenas protege os direitos dos indivíduos, mas também contribui para a estabilidade e o crescimento do mercado imobiliário como um todo.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário

Justiça e Direitos do Consumidor nas Rescisões Contratuais Imobiliárias

A retenção indevida de valores por parte das construtoras durante a rescisão contratual é uma questão que persiste no setor imobiliário, impactando diretamente muitos consumidores que, devido à sua hipossuficiência, se veem sem alternativas de negociação. Em muitos casos, os contratantes se sentem desprotegidos e acabam buscando o Poder Judiciário como uma forma de garantir seus direitos e a devolução de valores pagos.

Recentemente, um caso emblemático na Justiça Paulista destacou essa problemática. Em uma ação de rescisão contratual, a Justiça condenou uma construtora a restituir 85% dos valores pagos pelos contratantes, que alegaram dificuldades financeiras como motivo para o desfazimento do negócio. O contrato previa a devolução de apenas 50% do valor pago, o que os autores consideraram abusivo e solicitaram a revisão desse percentual.

A decisão foi tomada em um julgamento antecipado, tendo em vista que o conjunto probatório apresentado foi suficiente para embasar a sentença. O Tribunal, em conformidade com as Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), decidiu que a cláusula do contrato era abusiva, determinando a devolução de 85% dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora.

As súmulas mencionadas têm um papel crucial nesse contexto. A Súmula 1 estabelece que o comprador de imóvel, mesmo que inadimplente, pode requerer a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, permitindo a compensação apenas com despesas relacionadas à administração e ocupação do imóvel. A Súmula 2, por sua vez, garante que a devolução das quantias deve ser feita de uma só vez, sem parcelamento, assegurando que o consumidor não seja prejudicado em sua recuperação financeira.

Essa decisão não apenas reforça a proteção dos direitos dos consumidores, mas também estabelece um precedente importante no mercado imobiliário, promovendo a segurança jurídica nas relações contratuais. Ao reconhecer a abusividade de cláusulas que limitam a devolução de valores, a Justiça Paulista contribui para um ambiente mais equilibrado e justo, onde os direitos dos contratantes são respeitados.

Ademais, essa situação evidencia a importância da advocacia preventiva e da leitura atenta dos contratos antes de sua assinatura. Consumidores devem estar cientes de seus direitos e das implicações das cláusulas contratuais, especialmente em um setor onde a assimetria de informações entre as partes é comum. Isso também ressalta a necessidade de um maior rigor na regulamentação e fiscalização das práticas das construtoras, a fim de evitar abusos e garantir que os contratos sejam elaborados de forma justa e equilibrada.

Por fim, a experiência dos contratantes em ações de rescisão pode gerar uma nova onda de conscientização sobre direitos imobiliários, incentivando os consumidores a buscar informações e orientações legais antes de firmar contratos. Essa conscientização pode, a longo prazo, resultar em um mercado imobiliário mais transparente, onde as relações contratuais são conduzidas com ética e respeito mútuo, beneficiando tanto os consumidores quanto os fornecedores de serviços imobiliários.

Olinda Caetano Garcia

advogada especializada em direito imobiliário

O direito de arrependimento e a comissão de corretagem

A comissão de corretagem é devida ao corretor de imóvel pela prestação de serviço de intermediação na venda de imóvel, conceito encontrado no artigo 722 do CC.

 “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

O direito de arrependimento é encontrado no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor, com a seguinte redação:

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

No caso de contratação de prestação de serviço de corretagem para a compra de imóvel o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que não cabe a restituição do valor pela rescisão de contrato, isso porque o trabalho foi realizado, aproximando os vendedores e compradores.

A decisão considerou que a extinção do contrato se deu por arrependimento do comprador ao dar-se conta das dificuldades para o financiamento, e assim decidiu: “Como o contrato de compromisso de compra e venda foi devidamente concluído, o posterior arrependimento de uma das partes não obsta o recebimento do crédito pela intermediadora. A resolução do contrato por arrependimento do autor não afasta o dever de remunerar os serviços de corretagem prestados”.

Por ser um tema bastante controvertido “o direito de arrependimento” esta decisão amplia a interpretação do artigo 49 do CDC, entendendo-se que a aplicação do referido artigo no caso concreto depende das várias circunstâncias ocorridas em cada caso.

O direito de arrependimento assegura ao consumidor a realização de uma compra ou contratação consciente, obtendo-se a relação de consumo equilibrada, os prejuízos devem ser mensurados e questionados frente ao disposto no referido artigo.

Olinda Caetano Garcia (advogada - coach e palestrante)

Atualização e Ampliação sobre o Conceito de Corretagem no Direito Imobiliário

O conceito de corretagem é encontrado no artigo 722 do Código Civil, que estabelece: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” Isso define a corretagem como um serviço prestado por um intermediário que atua na facilitação de transações entre partes, sem que haja um vínculo de dependência entre elas.

No contexto imobiliário, a corretagem deve ser realizada exclusivamente por profissionais habilitados, ou seja, aqueles que estão devidamente credenciados junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Este requisito assegura que os corretores tenham formação adequada e conhecimento das normas que regem o mercado imobiliário, protegendo tanto os compradores quanto os vendedores.

A formalização do contrato de corretagem é fundamental e deve ser realizada por escrito, seja por meio de um instrumento à parte ou incorporado no próprio contrato de compra e venda ou de promessa de venda de imóvel. A ausência de um contrato escrito pode gerar dificuldades na comprovação dos termos acordados, além de comprometer a segurança jurídica das partes envolvidas.

O exercício da profissão de corretor está regulamentado pela Lei nº 6.530/78 e pelo Decreto 81.871/78, que delineiam as atribuições e responsabilidades dos corretores, respeitando as diretrizes estabelecidas no Código Civil. A atividade de corretagem envolve a intermediação da realização de negócios imobiliários, e, conforme o artigo 723 do Código Civil, o corretor deve executar a mediação entre as partes, prestar todas as informações ao cliente sobre o andamento do negócio, agir com prudência e diligência.

É importante ressaltar que o corretor é responsável por danos e perdas quando não fornece as informações necessárias para garantir que o negócio seja realizado de forma segura. Isso inclui a obrigação de informar sobre os valores envolvidos e outros fatores pertinentes à transação, refletindo a natureza fiduciária da relação.

A relação entre o corretor e os interessados é caracterizada como uma relação de consumo, o que implica que o fornecedor do serviço — o corretor — é responsável pela reparação de danos aos consumidores em caso de descumprimento de suas obrigações. Se houver a participação de construtora ou incorporadora na transação, o corretor pode ser responsabilizado solidariamente por danos, conforme disposto no artigo 723.

O valor da corretagem, que é a remuneração devida ao corretor, é regulado pelo artigo 725 do Código Civil, que estabelece que o pagamento é devido mesmo que o negócio se efetive, desde que a proposta tenha sido aceita. Para garantir a transparência nas transações, o recebimento dos valores pela intermediação deve ser documentado por um recibo emitido pelo corretor ou uma nota fiscal emitida pela imobiliária.

No caso de não pagamento da corretagem, é possível que a quantia devida seja arbitrada judicialmente. Contudo, para que essa ação tenha sucesso, é imprescindível a apresentação de testemunhas que comprovem a prestação do serviço de intermediação.

Finalmente, o artigo 724 do Código Civil prevê que a corretagem pode ser objeto de ajuste entre as partes. Embora seja comum que o pagamento da corretagem seja realizado pelo vendedor, as partes têm a liberdade de negociar as condições de pagamento e a divisão de responsabilidades, sempre visando à transparência e à equidade nas relações comerciais.

Essa abordagem mais detalhada do conceito de corretagem e suas implicações legais visa esclarecer os direitos e deveres tanto dos corretores quanto dos consumidores, promovendo um ambiente de negócios mais seguro e justo no setor imobiliário.

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Regime de Bens e suas Implicações no Direito Imobiliário: O Papel da Anuência Conjugal

Nas núpcias, ou mesmo antes, os cônjuges devem optar pelo regime de bens que regerá sua união, sendo essencial que compreendam as regras e princípios que regularão a aquisição, fruição, administração e transmissão dos bens. Essa escolha define os direitos e deveres de cada um, moldando o futuro patrimonial do casal.

Tanto no pacto antenupcial quanto no momento do casamento, é possível estipular o regime de bens dos cônjuges, e essa decisão terá reflexos diretos no direito imobiliário. Em geral, a alienação de um imóvel requer a anuência do outro cônjuge, exceto no regime de separação total de bens. Essa anuência é conhecida como "outorga conjugal". Na ausência da outorga, o cônjuge prejudicado pode solicitar a anulação do ato.

É importante notar que essa ausência de anuência pode ser suprida judicialmente, conforme prevê o artigo 1648 do Código Civil. A anuência implica a concordância em relação à disponibilidade de um bem particular do cônjuge; caso o bem seja comum, ambos devem participar do ato como alienantes.

Vale ressaltar que existem situações em que a separação de bens é obrigatória, conforme elencado no artigo 1641 do Código Civil. Tais situações incluem causas suspensivas para a celebração do casamento, a idade superior a 70 anos e casos que dependem de suprimento judicial.

Ademais, o artigo 1660 do Código Civil estabelece que os bens adquiridos onerosamente durante o casamento são comunicáveis, mesmo que estejam em nome de apenas um dos cônjuges. Isso significa que, independentemente de quem registrou o imóvel, ambos têm direitos sobre ele.

No que diz respeito à locação de bens imóveis, a anuência conjugal não é necessária para locações com prazo igual ou inferior a 10 anos. Contudo, a falta de anuência desobriga o cônjuge de observar prazos excedentes, conforme o artigo 3º da Lei 8.245/91. Em caso de divórcio ou partilha de bens, o imóvel objeto da locação continuará sob a responsabilidade do locatário, como estabelecido no artigo 12 da mesma lei.

Por fim, é fundamental que os cônjuges busquem a orientação de um advogado especializado, visto que as implicações patrimoniais podem gerar conflitos significativos quando as garantias legais não são observadas. A assessoria jurídica garante que todas as obrigações e direitos sejam respeitados, evitando futuros transtornos na relação patrimonial entre os cônjuges.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário

Locação de Imóveis: Prevenindo Conflitos e Buscando Soluções Eficazes

Importância das Precauções na Locação  

   Embora as locações sejam práticas comuns no mercado imobiliário, a falta de precauções pode levar locadores e locatários a buscar soluções nos tribunais. Evitar conflitos desde o início é crucial para garantir uma experiência tranquila para ambas as partes.

Contratos Padrão e Seus Riscos

   Muitas vezes, os locadores recorrem a contratos padrão, que podem ser adquiridos em papelarias ou copiados da internet. Essa prática, embora tentadora pela economia, pode criar dificuldades significativas em situações de cobrança ou execução, pois esses contratos muitas vezes não abordam adequadamente as especificidades da locação.

Natureza Executiva do Contrato

   O contrato de locação é um título executivo judicial, o que assegura a locação e o recebimento dos valores acordados como aluguel. Sua natureza executiva permite a execução imediata, mas para que isso ocorra, o contrato deve cumprir todos os requisitos legais necessários, conforme estabelecido no artigo 784, VIII do CPC.

A Importância da Assessoria Jurídica  

   É fundamental que um advogado elabore o contrato de locação e oriente o cliente sobre os requisitos adicionais para garantir sua validade. A assessoria jurídica não apenas ajuda a evitar problemas legais futuros, mas também proporciona segurança e clareza nas obrigações de ambas as partes.

Colaboração e Mediação nas Relações Humanas  

   Atualmente, vivemos em uma era onde a colaboração é fundamental nas relações humanas. Essa colaboração deve se estender ao âmbito jurídico, priorizando a mediação prévia para resolver questões contratuais antes que se tornem disputas judiciais.

Emoções em Litígios

   Em litígios, as emoções frequentemente causam mais prejuízos do que benefícios, complicando situações que poderiam ser facilmente resolvidas. O desgaste emocional pode impactar negativamente tanto locadores quanto locatários, criando um ambiente de desconfiança e conflito.

A Mediação como Solução 

   Geralmente, as relações entre locadores e locatários tornam-se conflituosas, e é nesse cenário que a mediação de um advogado pode ser crucial para encontrar a melhor solução. A mediação permite que ambas as partes discutam suas preocupações de maneira construtiva e trabalhem em conjunto para resolver os problemas.

Possibilidade de Alterações e Concessões Contratuais  

   Há sempre possibilidades de alterações e concessões contratuais que podem beneficiar ambas as partes, sem comprometer seus interesses. A flexibilidade e o diálogo são fundamentais para criar um acordo que atenda às necessidades de locadores e locatários, garantindo que a relação permaneça saudável.

A Chave para Relações Saudáveis

   Em suma, a prevenção de conflitos em locações imobiliárias começa com a elaboração de um contrato bem estruturado e a disposição para a mediação. Ao priorizar a colaboração e o entendimento mútuo, locadores e locatários podem evitar desgastes desnecessários e construir uma relação baseada na confiança e no respeito.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário

ATRASO DAS OBRAS. INDENIZAÇÃO

Processo

APL 02060520520128260100 SP 0206052-05.2012.8.26.0100

Orgão Julgador

4ª Câmara de Direito Privado

Publicação

15/12/2015

Julgamento

10 de Dezembro de 2015

Relator

Teixeira Leite

Ementa

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO DAS OBRAS. INDENIZAÇÃO.

Incorporadora atrasou entrega da unidade. Sentença que determinou a devolução de valores referentes a taxa SATI e no pagamento de indenização por danos materiais de 1% do saldo devedor pelo período de atraso. Compensação bem fixada. Inocorrência de danos morais. Frustração do negócio. Recurso provido em parte para excluir apenas essa condenação.