Direito de preferência - REsp 137463

O direito de preferência do locatário, previsto pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), também se aplica aos casos em que a alienação do imóvel locado ocorre como parte do plano de recuperação judicial da empresa proprietária.

A decisão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso em que se discutia a possibilidade de venda direta do imóvel, quando aprovada pelos credores no plano de recuperação judicial e homologada em juízo.

A conclusão da Turma é que a venda ocorrida no âmbito do plano de recuperação da empresa locadora não caracteriza a venda judicial a que se refere o artigo 32 da Lei do Inquilinato. Por isso, deve ser respeitado o direito de preferência do locatário, previsto no artigo 27.

O artigo 27 da lei garante o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, mas o artigo 32 dispõe que essa preferência não alcança a venda por decisão judicial. A Turma entendeu, no caso julgado, que permanece o direito de preferência e que a contagem do prazo decadencial para seu exercício deve ter início com a ciência inequívoca de todas as condições definitivas do negócio.

O caso envolve o prédio onde funciona o Hotel Sofitel, na avenida Atlântica, em Copacabana, Rio de Janeiro. O imóvel pertence à Veplan Hotéis e Turismo, empresa em processo de recuperação judicial, e é alugado à Nova Riotel Empreendimentos Hoteleiros, que há 15 anos administra o hotel no local.

Conforme relatado no recurso interposto no STJ, o conselho de credores aprovou a alienação do imóvel por preço mínimo de R$ 170 milhões, como parte do plano de recuperação judicial da Veplan. O negócio foi acertado diretamente com uma terceira empresa, ao preço de R$ 184 milhões.

O juízo da recuperação entendeu que essa proposta poderia não ser a melhor e determinou que o imóvel fosse a leilão. A decisão foi contestada no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que vetou a realização do leilão e homologou a venda negociada diretamente. Logo depois de lavrada a escritura de compra e venda, a Nova Riotel reivindicou o direito de preferência.

O juízo de primeira instância reconheceu a preferência da locatária, mas o TJ/RJ reformou a decisão para afastar esse direito e manter a venda direta. Para o tribunal estadual, a venda foi feita por decisão judicial, o que afastaria o direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato.

Em seu recurso para o STJ, a locatária alegou que não se tratou de venda por decisão judicial, pois o negócio entabulado diretamente entre a Veplan e os compradores decorreu da vontade exclusiva das partes, enquanto na venda judicial não há manifestação de vontade do proprietário.

Além disso, afirmou que, na venda judicial, o procedimento de alienação é público, o que lhe possibilitaria participar do leilão. A locatária afirmou que a perda do seu direito de preferência afronta o artigo 47 da Lei 11.101/05 (Lei de Recuperação Judicial e Falência), tendo em vista que teria oferecido proposta mais vantajosa.

Segundo o relator no STJ, ministro João Otávio de Noronha, o conteúdo do plano de recuperação é proposição do próprio devedor, negociada com os credores. A modalidade de venda direta ali realizada, disse Noronha, encontra respaldo no artigo 145 da Lei 11.101, que prevê homologação do juiz para a alienação aprovada pelos credores. Isso, acrescentou, não converte a alienação na venda por decisão judicial de que trata o artigo 32 da Lei 8.245.

“Ainda que tal venda possa ter sido a única alternativa para tornar viável o plano de recuperação da empresa, não se pode afirmar que decorre de decisão judicial. Note-se que, a teor do parágrafo 3º do artigo 56 da Lei 11.101, qualquer alteração no plano que fosse aprovada na assembleia de credores dependeria de anuência do devedor. Portanto, sua manifestação de vontade em momento algum é subtraída ou desrespeitada pelos credores ou mesmo pelo juiz”, afirmou Noronha.

Para o ministro, a “venda por decisão judicial”, apontada no artigo 32 da Lei do Inquilinato como hipótese de exceção ao direito de preferência do locatário, “abrange aqueles casos em que a alienação do bem decorre da vontade soberana do estado, seja no bojo de uma execução forçada, seja no bojo de um procedimento de jurisdição voluntária, porém decorrente de uma exigência legal”.

Com o provimento do recurso, a 3ª Turma reconheceu o direito de preferência da locatária na aquisição do prédio. 

Referente ao processo REsp 1.374.643 

Fonte: Consultor Jurídico.

A Porta da Lei Está Aberta, Mas Quem Pode Entrar? Reflexões Sobre o Acesso à Justiça

A Lei Está Ao Alcance de Todos?

Dizem que a lei é universal, mas será que todos têm acesso real a ela? A famosa parábola de Kafka, "Diante da Lei", nos leva a refletir sobre as barreiras visíveis e invisíveis que afastam as pessoas da justiça. Muitos se deparam com "porteiros" — burocracias, falta de informação e até obstáculos econômicos — que tornam o simples ato de buscar seus direitos um desafio descomunal.

⚖️ Acesso à Justiça: Muito Além de Ler a Lei

Em uma era de informação digital, parece fácil acessar o texto da lei com um clique. Mas será que isso basta? Ler o teor de uma norma não garante que ela seja compreendida ou aplicada de forma justa. A falta de clareza nos processos, a ausência de suporte adequado e até mesmo a má condução de ações legais podem comprometer o direito fundamental de todo cidadão: ser ouvido e tratado com equidade.

🚪 O Porteiro da Lei nos Dias de Hoje

A metáfora do "porteiro" se materializa nas barreiras econômicas, no desconhecimento dos procedimentos legais e, muitas vezes, na falta de paciência ou boa vontade de quem deveria orientar e facilitar. Isso mantém muitos "homens do campo" sentados, esperando pela permissão de entrar, enquanto seus direitos são negligenciados.

💡 Reflexão: Não Aceite Esperar Passivamente

O acesso pleno à justiça exige mais do que a simples existência de leis. Ele demanda informação acessível, sistemas que respeitem o contraditório e processos conduzidos com rigor. E, acima de tudo, requer que as pessoas conheçam seus direitos e tenham coragem de questionar os "porteiros" que tentam barrar sua entrada. Não se limite a aguardar; busque ser agente de sua própria justiça.

Como o homem do campo na parábola de Kafka, ninguém deveria ficar esperando indefinidamente para acessar o que é seu por direito. A lei só cumpre sua função quando deixa de ser um mistério ou privilégio e se torna, de fato, uma ferramenta de transformação social. E isso começa com cada um de nós: ao questionar, denunciar e exigir sistemas mais acessíveis, podemos transformar a metáfora do "porteiro" em um símbolo do passado.

Então, pergunto a vocês: até quando vamos permitir que a porta da justiça permaneça fechada para tantos? A chave para abrir essa porta está em nossas mãos.

Olinda Caetano Garcia

advogada e consultora em Direito Imobiliário

Desvendando o Direito Imobiliário: Uma Jornada pela Propriedade e Segurança Jurídica

Apesar das inúmeras informações disponíveis sobre o direito imobiliário, muitas pessoas ainda enfrentam dificuldades para situá-lo no vasto espectro de direitos previstos no ordenamento jurídico brasileiro. O direito imobiliário é um ramo essencial do direito privado que regula as relações jurídicas relacionadas à propriedade e à posse de bens imóveis. Para sanar dúvidas e ampliar o entendimento sobre sua amplitude e aplicação, é fundamental explorar suas várias facetas e inter-relações com outras áreas do direito.

O direito imobiliário lida com a aquisição, perda e uso de propriedades, abordando temas como locação, usucapião, incorporações imobiliárias, condomínios, doações e cessões de direitos, financiamento da casa própria, direito de construir e direito de vizinhança. Em sua essência, esse ramo do direito é centrado na figura do proprietário e nas diversas transações e situações que envolvem bens imóveis. 

Embora a advocacia preventiva seja sempre incentivada, sua adoção nem sempre ocorre. Muitas vezes, os casos que chegam ao advogado encontram-se em estágios mais complexos, onde as soluções se tornam mais difíceis de alcançar. O provérbio jurídico “o tempo não socorre aos que dormem” enfatiza a importância de agir no momento apropriado. No contexto do direito imobiliário, a falta de um planejamento adequado pode resultar em litígios dispendiosos e prolongados, além de comprometer a segurança jurídica das partes envolvidas.

O direito imobiliário é fundamentalmente centrado no direito de propriedade, e isso implica que as fases que antecedem a aquisição de um bem são cruciais. Desde a negociação até a formalização da compra e a escritura, cada passo deve ser cuidadosamente planejado e executado. O financiamento e a usucapião também são elementos essenciais que afetam a posse e a titularidade do imóvel. Assim, compreender as nuances legais de cada fase é vital para evitar problemas futuros.

O Código Civil brasileiro, especialmente nos capítulos que tratam dos direitos reais, contém normas que regulam a propriedade, posse, vizinhança e condomínio. Além disso, o direito contratual se entrelaça com o direito imobiliário, envolvendo a legalidade, validade e conclusão dos negócios jurídicos relacionados a imóveis. Entre as legislações específicas que se destacam no contexto imobiliário, podemos mencionar a Lei 8.245/91 (Lei de Locações), que regula as relações locatícias e estabelece direitos e deveres tanto para locadores quanto para locatários; a Lei 4.594/64, que trata da profissão do corretor de imóveis, regulamentando a atuação dos profissionais na intermediação de negócios imobiliários; a Lei 4.380/64, que regula o sistema financeiro da habitação, oferecendo diretrizes para o financiamento de imóveis; e a Lei 6.015/73, que estabelece normas sobre registros públicos, essenciais para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias. Além disso, o Código de Defesa do Consumidor atua como um baluarte, protegendo os consumidores contra cláusulas abusivas em contratos imobiliários.

O direito imobiliário não opera isoladamente; ele se interconecta com diversas outras áreas do direito, como o direito empresarial, que envolve aspectos comerciais, como a aquisição de imóveis para fins empresariais e a locação de espaços comerciais; o direito urbanístico, que regula o uso do solo, zoneamento e licenciamento; o direito ambiental, que aborda questões relacionadas ao uso sustentável da terra e à proteção de áreas ambientais; e o direito tributário, que se refere às implicações fiscais relacionadas à propriedade e transações imobiliárias.

O direito imobiliário é um campo complexo e exigente, que abrange uma variedade de temas e áreas do conhecimento. Sua aplicação prática demanda um entendimento abrangente das normas legais, dos direitos e deveres dos proprietários, locadores e locatários, além das legislações específicas que regulam o setor. A busca por segurança jurídica, a necessidade de planejamento e a adoção de práticas de advocacia preventiva são fundamentais para garantir a proteção dos direitos de propriedade e a realização de transações imobiliárias de forma legal e segura. Assim, o direito imobiliário não apenas protege os direitos dos indivíduos, mas também contribui para a estabilidade e o crescimento do mercado imobiliário como um todo.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário

Justiça e Direitos do Consumidor nas Rescisões Contratuais Imobiliárias

A retenção indevida de valores por parte das construtoras durante a rescisão contratual é uma questão que persiste no setor imobiliário, impactando diretamente muitos consumidores que, devido à sua hipossuficiência, se veem sem alternativas de negociação. Em muitos casos, os contratantes se sentem desprotegidos e acabam buscando o Poder Judiciário como uma forma de garantir seus direitos e a devolução de valores pagos.

Recentemente, um caso emblemático na Justiça Paulista destacou essa problemática. Em uma ação de rescisão contratual, a Justiça condenou uma construtora a restituir 85% dos valores pagos pelos contratantes, que alegaram dificuldades financeiras como motivo para o desfazimento do negócio. O contrato previa a devolução de apenas 50% do valor pago, o que os autores consideraram abusivo e solicitaram a revisão desse percentual.

A decisão foi tomada em um julgamento antecipado, tendo em vista que o conjunto probatório apresentado foi suficiente para embasar a sentença. O Tribunal, em conformidade com as Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), decidiu que a cláusula do contrato era abusiva, determinando a devolução de 85% dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora.

As súmulas mencionadas têm um papel crucial nesse contexto. A Súmula 1 estabelece que o comprador de imóvel, mesmo que inadimplente, pode requerer a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, permitindo a compensação apenas com despesas relacionadas à administração e ocupação do imóvel. A Súmula 2, por sua vez, garante que a devolução das quantias deve ser feita de uma só vez, sem parcelamento, assegurando que o consumidor não seja prejudicado em sua recuperação financeira.

Essa decisão não apenas reforça a proteção dos direitos dos consumidores, mas também estabelece um precedente importante no mercado imobiliário, promovendo a segurança jurídica nas relações contratuais. Ao reconhecer a abusividade de cláusulas que limitam a devolução de valores, a Justiça Paulista contribui para um ambiente mais equilibrado e justo, onde os direitos dos contratantes são respeitados.

Ademais, essa situação evidencia a importância da advocacia preventiva e da leitura atenta dos contratos antes de sua assinatura. Consumidores devem estar cientes de seus direitos e das implicações das cláusulas contratuais, especialmente em um setor onde a assimetria de informações entre as partes é comum. Isso também ressalta a necessidade de um maior rigor na regulamentação e fiscalização das práticas das construtoras, a fim de evitar abusos e garantir que os contratos sejam elaborados de forma justa e equilibrada.

Por fim, a experiência dos contratantes em ações de rescisão pode gerar uma nova onda de conscientização sobre direitos imobiliários, incentivando os consumidores a buscar informações e orientações legais antes de firmar contratos. Essa conscientização pode, a longo prazo, resultar em um mercado imobiliário mais transparente, onde as relações contratuais são conduzidas com ética e respeito mútuo, beneficiando tanto os consumidores quanto os fornecedores de serviços imobiliários.

Olinda Caetano Garcia

advogada especializada em direito imobiliário

O direito de arrependimento e a comissão de corretagem

A comissão de corretagem é devida ao corretor de imóvel pela prestação de serviço de intermediação na venda de imóvel, conceito encontrado no artigo 722 do CC.

 “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

O direito de arrependimento é encontrado no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor, com a seguinte redação:

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

No caso de contratação de prestação de serviço de corretagem para a compra de imóvel o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que não cabe a restituição do valor pela rescisão de contrato, isso porque o trabalho foi realizado, aproximando os vendedores e compradores.

A decisão considerou que a extinção do contrato se deu por arrependimento do comprador ao dar-se conta das dificuldades para o financiamento, e assim decidiu: “Como o contrato de compromisso de compra e venda foi devidamente concluído, o posterior arrependimento de uma das partes não obsta o recebimento do crédito pela intermediadora. A resolução do contrato por arrependimento do autor não afasta o dever de remunerar os serviços de corretagem prestados”.

Por ser um tema bastante controvertido “o direito de arrependimento” esta decisão amplia a interpretação do artigo 49 do CDC, entendendo-se que a aplicação do referido artigo no caso concreto depende das várias circunstâncias ocorridas em cada caso.

O direito de arrependimento assegura ao consumidor a realização de uma compra ou contratação consciente, obtendo-se a relação de consumo equilibrada, os prejuízos devem ser mensurados e questionados frente ao disposto no referido artigo.

Olinda Caetano Garcia (advogada - coach e palestrante)

Atualização e Ampliação sobre o Conceito de Corretagem no Direito Imobiliário

O conceito de corretagem é encontrado no artigo 722 do Código Civil, que estabelece: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” Isso define a corretagem como um serviço prestado por um intermediário que atua na facilitação de transações entre partes, sem que haja um vínculo de dependência entre elas.

No contexto imobiliário, a corretagem deve ser realizada exclusivamente por profissionais habilitados, ou seja, aqueles que estão devidamente credenciados junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Este requisito assegura que os corretores tenham formação adequada e conhecimento das normas que regem o mercado imobiliário, protegendo tanto os compradores quanto os vendedores.

A formalização do contrato de corretagem é fundamental e deve ser realizada por escrito, seja por meio de um instrumento à parte ou incorporado no próprio contrato de compra e venda ou de promessa de venda de imóvel. A ausência de um contrato escrito pode gerar dificuldades na comprovação dos termos acordados, além de comprometer a segurança jurídica das partes envolvidas.

O exercício da profissão de corretor está regulamentado pela Lei nº 6.530/78 e pelo Decreto 81.871/78, que delineiam as atribuições e responsabilidades dos corretores, respeitando as diretrizes estabelecidas no Código Civil. A atividade de corretagem envolve a intermediação da realização de negócios imobiliários, e, conforme o artigo 723 do Código Civil, o corretor deve executar a mediação entre as partes, prestar todas as informações ao cliente sobre o andamento do negócio, agir com prudência e diligência.

É importante ressaltar que o corretor é responsável por danos e perdas quando não fornece as informações necessárias para garantir que o negócio seja realizado de forma segura. Isso inclui a obrigação de informar sobre os valores envolvidos e outros fatores pertinentes à transação, refletindo a natureza fiduciária da relação.

A relação entre o corretor e os interessados é caracterizada como uma relação de consumo, o que implica que o fornecedor do serviço — o corretor — é responsável pela reparação de danos aos consumidores em caso de descumprimento de suas obrigações. Se houver a participação de construtora ou incorporadora na transação, o corretor pode ser responsabilizado solidariamente por danos, conforme disposto no artigo 723.

O valor da corretagem, que é a remuneração devida ao corretor, é regulado pelo artigo 725 do Código Civil, que estabelece que o pagamento é devido mesmo que o negócio se efetive, desde que a proposta tenha sido aceita. Para garantir a transparência nas transações, o recebimento dos valores pela intermediação deve ser documentado por um recibo emitido pelo corretor ou uma nota fiscal emitida pela imobiliária.

No caso de não pagamento da corretagem, é possível que a quantia devida seja arbitrada judicialmente. Contudo, para que essa ação tenha sucesso, é imprescindível a apresentação de testemunhas que comprovem a prestação do serviço de intermediação.

Finalmente, o artigo 724 do Código Civil prevê que a corretagem pode ser objeto de ajuste entre as partes. Embora seja comum que o pagamento da corretagem seja realizado pelo vendedor, as partes têm a liberdade de negociar as condições de pagamento e a divisão de responsabilidades, sempre visando à transparência e à equidade nas relações comerciais.

Essa abordagem mais detalhada do conceito de corretagem e suas implicações legais visa esclarecer os direitos e deveres tanto dos corretores quanto dos consumidores, promovendo um ambiente de negócios mais seguro e justo no setor imobiliário.

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Regime de Bens e suas Implicações no Direito Imobiliário: O Papel da Anuência Conjugal

Nas núpcias, ou mesmo antes, os cônjuges devem optar pelo regime de bens que regerá sua união, sendo essencial que compreendam as regras e princípios que regularão a aquisição, fruição, administração e transmissão dos bens. Essa escolha define os direitos e deveres de cada um, moldando o futuro patrimonial do casal.

Tanto no pacto antenupcial quanto no momento do casamento, é possível estipular o regime de bens dos cônjuges, e essa decisão terá reflexos diretos no direito imobiliário. Em geral, a alienação de um imóvel requer a anuência do outro cônjuge, exceto no regime de separação total de bens. Essa anuência é conhecida como "outorga conjugal". Na ausência da outorga, o cônjuge prejudicado pode solicitar a anulação do ato.

É importante notar que essa ausência de anuência pode ser suprida judicialmente, conforme prevê o artigo 1648 do Código Civil. A anuência implica a concordância em relação à disponibilidade de um bem particular do cônjuge; caso o bem seja comum, ambos devem participar do ato como alienantes.

Vale ressaltar que existem situações em que a separação de bens é obrigatória, conforme elencado no artigo 1641 do Código Civil. Tais situações incluem causas suspensivas para a celebração do casamento, a idade superior a 70 anos e casos que dependem de suprimento judicial.

Ademais, o artigo 1660 do Código Civil estabelece que os bens adquiridos onerosamente durante o casamento são comunicáveis, mesmo que estejam em nome de apenas um dos cônjuges. Isso significa que, independentemente de quem registrou o imóvel, ambos têm direitos sobre ele.

No que diz respeito à locação de bens imóveis, a anuência conjugal não é necessária para locações com prazo igual ou inferior a 10 anos. Contudo, a falta de anuência desobriga o cônjuge de observar prazos excedentes, conforme o artigo 3º da Lei 8.245/91. Em caso de divórcio ou partilha de bens, o imóvel objeto da locação continuará sob a responsabilidade do locatário, como estabelecido no artigo 12 da mesma lei.

Por fim, é fundamental que os cônjuges busquem a orientação de um advogado especializado, visto que as implicações patrimoniais podem gerar conflitos significativos quando as garantias legais não são observadas. A assessoria jurídica garante que todas as obrigações e direitos sejam respeitados, evitando futuros transtornos na relação patrimonial entre os cônjuges.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário