Direito de preferência do inquilino

O direito de preferência do inquilino, conforme estabelecido no artigo 27 da Lei 8.245/91, é uma proteção importante que assegura ao locatário a prioridade na compra do imóvel que ocupa, desde que as condições de preço e termos sejam iguais às oferecidas a outros potenciais compradores. Essa cláusula reflete a intenção do legislador de proteger o inquilino, reconhecendo seu investimento no imóvel e sua continuidade na relação locatícia. 

Entretanto, para que esse direito seja efetivo, é imprescindível que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel. A averbação é um ato formal que torna público o vínculo entre o locatário e o imóvel, e é uma condição que garante a validade do direito de preferência. Se o contrato não estiver averbado, o proprietário pode vender o imóvel a terceiros sem notificar o inquilino. No entanto, há decisões judiciais que reconhecem a possibilidade de o contrato de locação servir como prova da relação locatícia em ações por perdas e danos, embora essa posição ainda não seja amplamente pacificada na jurisprudência.

Além da averbação, o locador deve observar prazos específicos. O contrato deve ser averbado com, pelo menos, 30 dias de antecedência à venda do imóvel. O inquilino, por sua vez, tem um prazo de seis meses após o registro do ato de venda no cartório de imóveis para exercer seu direito de preferência, desde que o contrato de locação esteja corretamente registrado.

A violação do direito de preferência pode levar a consequências jurídicas significativas para o locador. Caso não respeite esse direito, o inquilino pode reivindicar a adjudicação do imóvel, o que implica na transferência da propriedade ao locatário. Alternativamente, o inquilino pode buscar compensação por perdas e danos, o que pode incluir não apenas o valor da locação, mas também outros prejuízos que possa ter sofrido em decorrência da violação de seu direito.

Portanto, é aconselhável que o locador tome as devidas precauções. Além de averbar o contrato de locação, é recomendável que o proprietário notifique o inquilino por meio de uma notificação extrajudicial antes de qualquer intento de venda do imóvel. Isso não apenas demonstra boa fé, mas também pode evitar potenciais litígios que poderiam resultar em desgaste emocional e financeiro para ambas as partes.

A adoção dessas práticas não apenas protege os direitos do inquilino, mas também promove um ambiente de respeito e transparência nas relações locatícias, contribuindo para uma convivência harmoniosa entre locadores e locatários. Ao assegurar que os direitos de ambas as partes sejam respeitados, cria-se uma base sólida para uma relação locatícia estável e confiável.

Olinda Caetano Garcia

Advogada com especialização em Direito Imobiliário

Registro de Imóveis: o que é preciso saber

Registro de Imóveis: o que é preciso saber

A Lei 6.015/73 nos artigos 167 a 288 regula o registro de imóveis e é através desse registro se dá publicidade da propriedade e o cumprimento da formalidade de toda transação imobiliária, assim, o registro de imóveis declara, constitui, modifica e cancela direitos reais sobre bens imóveis.

Saiba que os princípios da administração pública inscritos na Constituição Federal aplicam-se ao Direito Registral, sendo eles os esculpidos no artigo 37 da Constituição Federal – legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência – entenda-se que a atividade notarial e registral não somente os absorvem como também os ampliam.

Importa saber que as certidões expedidas pelos cartórios são documentos públicos e que qualquer pessoa poderá requerer sem a necessidade de demonstrar interesse. Ainda, informações sobre a regularidade de loteamento ou de incorporação imobiliária podem ser obtidas nos cartórios registrais.

A preservação do direito sobre a propriedade é feito em primeiro pela escritura do imóvel, ou seja, um contrato que contempla o negócio jurídico entabulado entre as partes, registrada no registro de imóveis do local do imóvel.

Atente-se que essa escritura deverá ser objeto de registro quando então se dará a transmissão da propriedade legal ao adquirente. Assim são dois atos a serem realizados, o primeiro é o registro ou escrituração do imóvel e por fim, o registro do imóvel com a respectiva transmissão ao proprietário, tornando esse direito de propriedade oponível “erga omnes”, ou seja, para todos, protegendo o direito de proprietário com relação àquela propriedade.

O artigo 1245 do Código Civil assim dispõe a respeito: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Seguem-se ao artigo, dois incisos que em resumo afirma que enquanto não for registrado o título competente o alienante continua a ser tido como dono do imóvel.

Dessa forma, finalizo, alertando para a necessidade do registro do imóvel para que e somente assim garanta-se a propriedade do imóvel.

Olinda Caetano Garcia

Especialista em direito imobiliário

palestrante e coach

Procurações na esfera condominial e a convenção condominial: saiba o que diz a Lei.

Primeiramente, há que se saber que a Convenção Condominial é o documento que contém as regras disciplinares do condomínio, nela constam vários dispositivos que disciplinarão as assembleias sejam ordinários ou extraordinárias, se haverá um regimento interno ou não, entre outras matérias, assim, trata-se de um documento que prima em primeiro a pacificar a convivência em condomínio carregando em seu bojo o arcabouço jurídico e social necessário à boa convivência.

A convenção deve ser assinada por pelo menos dois terços dos proprietários e é aplicável entre os condôminos, no entanto, para opor-se a terceiros há que se registrar em Cartório de Títulos e Documentos.

Dito isto, as procurações podem ser previstas na convenção, e por se tratar de tema que instiga grandes dúvidas entre os condôminos, breves linhas serão destinadas às  procurações e a sua validade nas assembleias.

O Código Civil prevê o uso de procurações em assembleias condominiais, seja para eleições, aprovação de contas, etc., permitido está qualquer pessoa capaz fazer uso da procuração para fazer-se representar, e no caso em questão não há limitação.

Contudo, a convenção poderá apresentar restrições impedindo que um único condômino apresente mais de uma procuração, ou proibindo que o sindico possa representar outros condôminos em assembleia.

Assim, possível é que a convenção venha disciplinar e impor regras para a apresentação de procurações, impedindo que as pessoas do corpo administrativo do condomínio possa representar condôminos, ou ainda poderá estabelecer uma porcentagem de procurações de acordo com o número de condôminos.

De qualquer forma, há que se prever na convenção a utilização da procuração e as restrições que serão impostas, observando-se o objetivo da outorga, os poderes conferidos, e se será utilizada somente para o ato de votar ou não.

Importante observar o disposto no Código Civil nos artigos 653 e 654 e o parágrafo primeiro e segundo. 

Os requisitos indicados no parágrafo primeiro devem ser cabalmente obedecidos, são eles: indicação do lugar onde foi passada, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e objetivos com a designação dos poderes conferidos, leia abaixo, os artigos do Código Civil mencionados:

"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."

Observe que a firma reconhecida somente será exigida se a convenção assim mencionar, de qualquer maneira, há de se concluir a importância de se ter uma convenção condominial que represente as aspirações do condomínio.

Muitas convenções encontram-se obsoletas, porem válidas, pois o Código Civil não apresentou a exigência de atualizá-las, porém seria de bom alvitre a análise de alguns temas com finalidade de mensurar a necessidade ou não de atualização.

Observe-se:

1) se está previsto a fixação do quorum em observância ao artigo 1334, inciso III do CC, com vista ao inciso V do mesmo artigo, considerando-se que o regimento interno é um instrumento que trata do diário viver em condomínio e da mesma forma, o quórum especial previsto no artigo 1352 do Código Civil;

2) as regras para a outorga de procuração;

3) a utilização dos meios eletrônicos que darão maior visibilidade e transparência aos atos praticados pela administração condominial;

4) as previsões insertas nos artigos 1347 e 1348 do Código Civil sobre a direção do condomínio e possível atribuição a terceiro na administração;

5) auditoria contratada, haja vista as grandes discordâncias quanto a gestão das finanças no condomínio, artigo 1356 do Código Civil;

6) o sistema de apuração e procedimentos disciplinares ao condômino antissocial previstos pelo artigo 1337 do Código Civil; entre outros que poderá ser viabilizados, de acordo, com a necessidade de cada condomínio, sempre considerando-se a convivência pacífica entre os condôminos.

O que se pode concluir, ao final deste, é a importância da convenção como instrumento disciplinador no convívio condominial, bem como, os dispositivos legais insertos no Código Civil.

Por: Olinda Caetano Garcia

Advogada com especialização em Direito Imobiliário.

http://olindacaetanoadovagos.jusbrasil.com.br/?ref=sidenav

 

Direito Imobiliário - condomínio

Direitos e Deveres na legislação condominial.

O direito constitucional nos ensina que nada pode ser feito senão em virtude da lei.

Assim, por certo que conhecer a lei é uma maneira de evitar conflitos, e conhecer a lei significa saber que para cada direito há um dever.

A contrapartida é próprio da natureza seja humana ou das coisas.

Dessa forma encontramos no Código Civil os direitos e deveres relacionados ao direito do condômino.

Trata-se de direito do condômino dispor da sua unidade e das áreas comuns de acordo com o Regulamento Interno, a Convenção e a legislação vigente, artigo 1335 do Código Civil, em contrapartida é dever de contribuir em dia com as despesas na proporção de sua fração ideal.

No artigo 1335 do Código Civil encontramos ainda que há direito em votar em assembleias e participar das deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e ser eleito, desde que, o condômino tenha cumprido com o seu dever de contribuir com as despesas condominiais. A previsão encontra-se no artigo 1335 e 1352, ambos, do Código Civil.

Anualmente será apresentada a previsão orçamentária que deverá ser aprovada em assembleia ordinária e as alterações do valor condominial deverão ser submetidos à aprovação da assembleia extraordinária.

Atenção se pede à prestação de contas do ano anterior que é obrigatória, as obras devem ser pré aprovadas em assembleia, previsão do artigo 1341 e 1350 do Código Civil.

O artigo 1355 do Código Civil autoriza a convocação de assembleia desde que um quarto dos condôminos requeiram.

A destituição do síndico é possível se a maioria absoluta dos condôminos assim votarem, previsto no artigo 1349 do Código Civil.

Os artigos 1341, 1342, 1343 e 1351 do Código Civil regem as alterações das áreas comuns do condomínio, no regimento interno e na convenção.

As despesas de condomínio devem ser na proporção da fração ideal, e somente diz respeito aos gastos de que desfrute. Artigo 1335 e 1340 do Código Civil.

O artigo 1338 do Código Civil prevê o aluguel de garagem, tendo a preferência os proprietários, os inquilinos e estranhos ao condomínio com expressa autorização se previsto na convenção, já o artigo 1339 do Código Civil prevê a venda de vaga de garagem, de qualquer forma, é assunto que deve estar previsto na convenção.

Encontra-se como dever do condômino respeitar as disposições do regulamento interno, da convenção e da legislação vigente, artigo 1333 do Código Civil.

Deve o condômino garantir a segurança da edificação abstendo-se da construção de obras ou alteração de fachada, previsto no artigo 1336 do Código Civil.

Nos casos de atraso do prestação condominial deve o condômino pagar a multa e os juros de mora previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, previsão dos artigos 1334, 1336 e 1337 do Código Civil.

Assim, está disposto na legislação brasileira os direitos e deveres do condômino.

Abordaremos mais detalhadamente em outras oportunidades.

Olinda Caetano Garcia

Advogada com especialização em Direito Imobiliário.

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