No antigo CPC (1973) as cotas condominiais eram cobradas
judicialmente pelo rito sumário, o que apesar de ser considerado célere, determinava
uma morosidade por permitir que condômino utilizasse dos recursos de defesa,
muitas vezes com a tendência de procrastinar o cumprimento da obrigação.
Para que se entenda, nesse procedimento ocorre a fase de
conhecimento, com a produção de provas, e a sentença ao final, antes da fase
executória.
A justificativa advém de que o rateio de despesas imposto
pela norma civilista na constituição do condomínio, pauta-se na solidariedade
entre os condôminos que unem-se com o objetivo de usufruir da infraestrutura
condominial para sua tranquilidade e segurança.
Na inadimplência de um condômino as despesas recaem
diretamente nas contas do condomínio o que faz que haja encargos extras para os
condôminos adimplentes, motivando em algumas situações a consequente falta de
receita.
Justificado, assim, foi a inserção da natureza de título
extrajudicial às cotas condominiais, dado o benefício do condomínio credor,
qual seja, dos condôminos adimplentes.
Sendo, assim, as cotas condominiais são no novo diploma
processualista alvo de processo de execução poupando o tempo despendido com a
fase de conhecimento, e com a isso a cobrança ocorre em menos tempo.
Isso, porquê, na fase de execução ou sendo um título
executivo o devedor é citado para realizar o pagamento no prazo de três dias,
sob a pena de constrição patrimonial.
O artigo 783, inciso VIII da Lei 13.105/2015, está
determinado que “o crédito,
documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de
encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”, atribui ao
título extrajudicial o caráter de obrigação certa, líquida e exigível,
fundamento albergado na convenção de condomínio.
Cientifique-se que da convenção de condomínio se extrai o
critério de divisão das despesas entre as unidades condominiais autônomas, bem
como o orçamento, data de vencimento, lavrado em ata assemblear.
No Código Civil o artigo 1.336 dispõe a sujeição passiva
que impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio, de
acordo e na proporção de sua fração ideal, com a possibilidade de exceção a ser
prevista em convenção.
Portanto, o novo CPC ao considerar as cotas condominiais,
título exequível, já que ostenta todos os requisitos de um título executivo,
trouxe um avanço há muito esperado, qual seja, a mudança da cobrança das cotas condominiais.
By Olinda Caetano
http://olindacaetanoadovagos.jusbrasil.com.br/artigos/332694656/cobranca-de-condominio-no-novo-cpc
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