RECONHECIMENTO DA CAUÇÃO LOCATÍCIA COMO DIREITO REAL DE GARANTIA PELO STJ

IMPACTOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

A recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao reconhecer que a caução locatícia, quando averbada na matrícula do imóvel, constitui um direito real de garantia, traz impactos significativos para as relações locatícias e o mercado imobiliário.

O caso envolveu uma disputa de preferência de créditos, na qual uma imobiliária pleiteava a priorização no recebimento de valores oriundos da expropriação de um imóvel penhorado.

O ponto central do julgamento foi a possibilidade de a caução locatícia, prevista na Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, gerar efeitos similares a uma hipoteca, mesmo não estando listada no artigo 1225 do Código Civil como um direito real.

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que, embora a caução não esteja expressamente mencionada como um direito real, a sua averbação na matrícula do imóvel gera efeitos de garantia real, protegendo o credor caucionário em caso de concurso singular de credores.

Assim, o STJ conferiu à caução locatícia um tratamento diferenciado, privilegiando-a em relação a outros crédito não garantidos. Segundo a ministra, o artigo 38 da Lei do Inquilinato permite que o locador exija caução como garantia, e, se esta for formalizada por meio da averbação, assume eficácia "erga omnes", garantindo preferência ao credor no momento da distribuição do produto da expropriação.

Com essa decisão, as imobiliárias e locadores passaram a ter maior segurança jurídica, especialmente em locações comerciais ou de alto valor, onde a exposição ao risco financeiro é mais relevante.

Além disso, a jurisprudência estabelecida incentiva a regularização das garantias locatícias, promovendo maior conformidade com as normas legais e, consequentemente, um mercado imobiliário mais organizado.

Outro impacto importante é a possibilidade de facilitar o acesso ao crédito, uma vez que os credores terão mais confiança em aceitar imóveis como caução, sabendo que, em eventual disputa judicial, haverá a prioridade no recebimento dos valores.

Por fim, a decisão do STJ pode refletir uma redução nas taxas de juros aplicadas em contratos de locação que envolvam a caução locatícia como garantia, diminuindo custos e incentivando novas negociações. A formalização adequando e a averbação das cauções na matrícula dos imóveis passam a ser instrumentos essenciais para assegurar a preferência de créditos, aproximando essa modalidade de garantia aos efeitos gerados por outras garantias reais, como a hipoteca.

Em síntese, o artigo 38 da Lei 8.245/1991 permite a utilização da caução como garantia locatícia, desde que averbada na matrícula do imóvel, conferindo-lhe status de garantia real e, consequentemente, ao credor caucionário uma posição privilegiada. Ao reconhecer a caução como um direito real, a ministra Nancy Andrighi atribuiu ao credor caucionário a preferência no recebimento do produto da expropriação do imóvel, alinhando a interpretação da Lei do Inquilinato com as disposições do Código Civil e as regras de concorrência entre credores.

Por isso, essa decisão do STJ representa uma evolução significativa na interpretação dos dispositivos legais, ao conferir à caução locatícia a mesma eficácia de outras garantias reais, mesmo sem estar listada no rol dos direitos reais. A decisão inovadora do STJ reforça a proteção aos credores, gera previsibilidade e segurança jurídica e consolida um precedente importante para futuras disputas no mercado imobiliário, ampliando a proteção jurídica aos locadores e incentivando a formalização de garantias no setor.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário

Quem deve consertar um vazamento em apartamento

 

Quando ocorre um vazamento em um apartamento, a responsabilidade pelo reparo pode depender da origem do problema. De acordo com as normas de condomínios e o Código Civil brasileiro, existem dois tipos principais de redes de encanamento: a vertical e a horizontal.

A rede vertical é a coluna principal que conduz água e esgoto por todos os andares do edifício. Como é de uso comum, a responsabilidade pela manutenção e pelos reparos de problemas que ocorram nessa rede é do condomínio. Isso inclui obras realizadas nos apartamentos em virtude de problemas na rede vertical.

Por outro lado, a rede horizontal é composta pelos canos que servem diretamente às unidades, ligando-as à rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. Os reparos e danos que ocorram nessa rede são de responsabilidade do proprietário da unidade. Se o vazamento for no teto do banheiro, por exemplo, e for decorrente de problemas na rede horizontal, o morador do apartamento superior é o responsável pelo reparo e pelos custos associados.

Em caso de desacordo ou recusa em realizar os reparos necessários, o morador prejudicado pode recorrer a medidas legais, como a notificação formal do vizinho responsável e, se necessário, a abertura de uma ação no Juizado Especial Cível para obter uma liminar que permita a realização dos reparos e, possivelmente, uma indenização pelos danos causados.

É importante que os moradores de condomínios estejam cientes dessas responsabilidades e busquem resolver essas questões de forma amigável, sempre que possível, para manter um bom relacionamento entre vizinhos e evitar processos judiciais. No entanto, quando o diálogo não é suficiente, a legislação oferece caminhos para garantir que os reparos sejam feitos e os direitos dos moradores, preservados.

Direito de preferência - REsp 137463

O direito de preferência do locatário, previsto pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), também se aplica aos casos em que a alienação do imóvel locado ocorre como parte do plano de recuperação judicial da empresa proprietária.

A decisão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso em que se discutia a possibilidade de venda direta do imóvel, quando aprovada pelos credores no plano de recuperação judicial e homologada em juízo.

A conclusão da Turma é que a venda ocorrida no âmbito do plano de recuperação da empresa locadora não caracteriza a venda judicial a que se refere o artigo 32 da Lei do Inquilinato. Por isso, deve ser respeitado o direito de preferência do locatário, previsto no artigo 27.

O artigo 27 da lei garante o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, mas o artigo 32 dispõe que essa preferência não alcança a venda por decisão judicial. A Turma entendeu, no caso julgado, que permanece o direito de preferência e que a contagem do prazo decadencial para seu exercício deve ter início com a ciência inequívoca de todas as condições definitivas do negócio.

O caso envolve o prédio onde funciona o Hotel Sofitel, na avenida Atlântica, em Copacabana, Rio de Janeiro. O imóvel pertence à Veplan Hotéis e Turismo, empresa em processo de recuperação judicial, e é alugado à Nova Riotel Empreendimentos Hoteleiros, que há 15 anos administra o hotel no local.

Conforme relatado no recurso interposto no STJ, o conselho de credores aprovou a alienação do imóvel por preço mínimo de R$ 170 milhões, como parte do plano de recuperação judicial da Veplan. O negócio foi acertado diretamente com uma terceira empresa, ao preço de R$ 184 milhões.

O juízo da recuperação entendeu que essa proposta poderia não ser a melhor e determinou que o imóvel fosse a leilão. A decisão foi contestada no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que vetou a realização do leilão e homologou a venda negociada diretamente. Logo depois de lavrada a escritura de compra e venda, a Nova Riotel reivindicou o direito de preferência.

O juízo de primeira instância reconheceu a preferência da locatária, mas o TJ/RJ reformou a decisão para afastar esse direito e manter a venda direta. Para o tribunal estadual, a venda foi feita por decisão judicial, o que afastaria o direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato.

Em seu recurso para o STJ, a locatária alegou que não se tratou de venda por decisão judicial, pois o negócio entabulado diretamente entre a Veplan e os compradores decorreu da vontade exclusiva das partes, enquanto na venda judicial não há manifestação de vontade do proprietário.

Além disso, afirmou que, na venda judicial, o procedimento de alienação é público, o que lhe possibilitaria participar do leilão. A locatária afirmou que a perda do seu direito de preferência afronta o artigo 47 da Lei 11.101/05 (Lei de Recuperação Judicial e Falência), tendo em vista que teria oferecido proposta mais vantajosa.

Segundo o relator no STJ, ministro João Otávio de Noronha, o conteúdo do plano de recuperação é proposição do próprio devedor, negociada com os credores. A modalidade de venda direta ali realizada, disse Noronha, encontra respaldo no artigo 145 da Lei 11.101, que prevê homologação do juiz para a alienação aprovada pelos credores. Isso, acrescentou, não converte a alienação na venda por decisão judicial de que trata o artigo 32 da Lei 8.245.

“Ainda que tal venda possa ter sido a única alternativa para tornar viável o plano de recuperação da empresa, não se pode afirmar que decorre de decisão judicial. Note-se que, a teor do parágrafo 3º do artigo 56 da Lei 11.101, qualquer alteração no plano que fosse aprovada na assembleia de credores dependeria de anuência do devedor. Portanto, sua manifestação de vontade em momento algum é subtraída ou desrespeitada pelos credores ou mesmo pelo juiz”, afirmou Noronha.

Para o ministro, a “venda por decisão judicial”, apontada no artigo 32 da Lei do Inquilinato como hipótese de exceção ao direito de preferência do locatário, “abrange aqueles casos em que a alienação do bem decorre da vontade soberana do estado, seja no bojo de uma execução forçada, seja no bojo de um procedimento de jurisdição voluntária, porém decorrente de uma exigência legal”.

Com o provimento do recurso, a 3ª Turma reconheceu o direito de preferência da locatária na aquisição do prédio. 

Referente ao processo REsp 1.374.643 

Fonte: Consultor Jurídico.

A Porta da Lei Está Aberta, Mas Quem Pode Entrar? Reflexões Sobre o Acesso à Justiça

A Lei Está Ao Alcance de Todos?

Dizem que a lei é universal, mas será que todos têm acesso real a ela? A famosa parábola de Kafka, "Diante da Lei", nos leva a refletir sobre as barreiras visíveis e invisíveis que afastam as pessoas da justiça. Muitos se deparam com "porteiros" — burocracias, falta de informação e até obstáculos econômicos — que tornam o simples ato de buscar seus direitos um desafio descomunal.

⚖️ Acesso à Justiça: Muito Além de Ler a Lei

Em uma era de informação digital, parece fácil acessar o texto da lei com um clique. Mas será que isso basta? Ler o teor de uma norma não garante que ela seja compreendida ou aplicada de forma justa. A falta de clareza nos processos, a ausência de suporte adequado e até mesmo a má condução de ações legais podem comprometer o direito fundamental de todo cidadão: ser ouvido e tratado com equidade.

🚪 O Porteiro da Lei nos Dias de Hoje

A metáfora do "porteiro" se materializa nas barreiras econômicas, no desconhecimento dos procedimentos legais e, muitas vezes, na falta de paciência ou boa vontade de quem deveria orientar e facilitar. Isso mantém muitos "homens do campo" sentados, esperando pela permissão de entrar, enquanto seus direitos são negligenciados.

💡 Reflexão: Não Aceite Esperar Passivamente

O acesso pleno à justiça exige mais do que a simples existência de leis. Ele demanda informação acessível, sistemas que respeitem o contraditório e processos conduzidos com rigor. E, acima de tudo, requer que as pessoas conheçam seus direitos e tenham coragem de questionar os "porteiros" que tentam barrar sua entrada. Não se limite a aguardar; busque ser agente de sua própria justiça.

Como o homem do campo na parábola de Kafka, ninguém deveria ficar esperando indefinidamente para acessar o que é seu por direito. A lei só cumpre sua função quando deixa de ser um mistério ou privilégio e se torna, de fato, uma ferramenta de transformação social. E isso começa com cada um de nós: ao questionar, denunciar e exigir sistemas mais acessíveis, podemos transformar a metáfora do "porteiro" em um símbolo do passado.

Então, pergunto a vocês: até quando vamos permitir que a porta da justiça permaneça fechada para tantos? A chave para abrir essa porta está em nossas mãos.

Olinda Caetano Garcia

advogada e consultora em Direito Imobiliário

Desvendando o Direito Imobiliário: Uma Jornada pela Propriedade e Segurança Jurídica

Apesar das inúmeras informações disponíveis sobre o direito imobiliário, muitas pessoas ainda enfrentam dificuldades para situá-lo no vasto espectro de direitos previstos no ordenamento jurídico brasileiro. O direito imobiliário é um ramo essencial do direito privado que regula as relações jurídicas relacionadas à propriedade e à posse de bens imóveis. Para sanar dúvidas e ampliar o entendimento sobre sua amplitude e aplicação, é fundamental explorar suas várias facetas e inter-relações com outras áreas do direito.

O direito imobiliário lida com a aquisição, perda e uso de propriedades, abordando temas como locação, usucapião, incorporações imobiliárias, condomínios, doações e cessões de direitos, financiamento da casa própria, direito de construir e direito de vizinhança. Em sua essência, esse ramo do direito é centrado na figura do proprietário e nas diversas transações e situações que envolvem bens imóveis. 

Embora a advocacia preventiva seja sempre incentivada, sua adoção nem sempre ocorre. Muitas vezes, os casos que chegam ao advogado encontram-se em estágios mais complexos, onde as soluções se tornam mais difíceis de alcançar. O provérbio jurídico “o tempo não socorre aos que dormem” enfatiza a importância de agir no momento apropriado. No contexto do direito imobiliário, a falta de um planejamento adequado pode resultar em litígios dispendiosos e prolongados, além de comprometer a segurança jurídica das partes envolvidas.

O direito imobiliário é fundamentalmente centrado no direito de propriedade, e isso implica que as fases que antecedem a aquisição de um bem são cruciais. Desde a negociação até a formalização da compra e a escritura, cada passo deve ser cuidadosamente planejado e executado. O financiamento e a usucapião também são elementos essenciais que afetam a posse e a titularidade do imóvel. Assim, compreender as nuances legais de cada fase é vital para evitar problemas futuros.

O Código Civil brasileiro, especialmente nos capítulos que tratam dos direitos reais, contém normas que regulam a propriedade, posse, vizinhança e condomínio. Além disso, o direito contratual se entrelaça com o direito imobiliário, envolvendo a legalidade, validade e conclusão dos negócios jurídicos relacionados a imóveis. Entre as legislações específicas que se destacam no contexto imobiliário, podemos mencionar a Lei 8.245/91 (Lei de Locações), que regula as relações locatícias e estabelece direitos e deveres tanto para locadores quanto para locatários; a Lei 4.594/64, que trata da profissão do corretor de imóveis, regulamentando a atuação dos profissionais na intermediação de negócios imobiliários; a Lei 4.380/64, que regula o sistema financeiro da habitação, oferecendo diretrizes para o financiamento de imóveis; e a Lei 6.015/73, que estabelece normas sobre registros públicos, essenciais para garantir a segurança jurídica das transações imobiliárias. Além disso, o Código de Defesa do Consumidor atua como um baluarte, protegendo os consumidores contra cláusulas abusivas em contratos imobiliários.

O direito imobiliário não opera isoladamente; ele se interconecta com diversas outras áreas do direito, como o direito empresarial, que envolve aspectos comerciais, como a aquisição de imóveis para fins empresariais e a locação de espaços comerciais; o direito urbanístico, que regula o uso do solo, zoneamento e licenciamento; o direito ambiental, que aborda questões relacionadas ao uso sustentável da terra e à proteção de áreas ambientais; e o direito tributário, que se refere às implicações fiscais relacionadas à propriedade e transações imobiliárias.

O direito imobiliário é um campo complexo e exigente, que abrange uma variedade de temas e áreas do conhecimento. Sua aplicação prática demanda um entendimento abrangente das normas legais, dos direitos e deveres dos proprietários, locadores e locatários, além das legislações específicas que regulam o setor. A busca por segurança jurídica, a necessidade de planejamento e a adoção de práticas de advocacia preventiva são fundamentais para garantir a proteção dos direitos de propriedade e a realização de transações imobiliárias de forma legal e segura. Assim, o direito imobiliário não apenas protege os direitos dos indivíduos, mas também contribui para a estabilidade e o crescimento do mercado imobiliário como um todo.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário

Justiça e Direitos do Consumidor nas Rescisões Contratuais Imobiliárias

A retenção indevida de valores por parte das construtoras durante a rescisão contratual é uma questão que persiste no setor imobiliário, impactando diretamente muitos consumidores que, devido à sua hipossuficiência, se veem sem alternativas de negociação. Em muitos casos, os contratantes se sentem desprotegidos e acabam buscando o Poder Judiciário como uma forma de garantir seus direitos e a devolução de valores pagos.

Recentemente, um caso emblemático na Justiça Paulista destacou essa problemática. Em uma ação de rescisão contratual, a Justiça condenou uma construtora a restituir 85% dos valores pagos pelos contratantes, que alegaram dificuldades financeiras como motivo para o desfazimento do negócio. O contrato previa a devolução de apenas 50% do valor pago, o que os autores consideraram abusivo e solicitaram a revisão desse percentual.

A decisão foi tomada em um julgamento antecipado, tendo em vista que o conjunto probatório apresentado foi suficiente para embasar a sentença. O Tribunal, em conformidade com as Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), decidiu que a cláusula do contrato era abusiva, determinando a devolução de 85% dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora.

As súmulas mencionadas têm um papel crucial nesse contexto. A Súmula 1 estabelece que o comprador de imóvel, mesmo que inadimplente, pode requerer a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, permitindo a compensação apenas com despesas relacionadas à administração e ocupação do imóvel. A Súmula 2, por sua vez, garante que a devolução das quantias deve ser feita de uma só vez, sem parcelamento, assegurando que o consumidor não seja prejudicado em sua recuperação financeira.

Essa decisão não apenas reforça a proteção dos direitos dos consumidores, mas também estabelece um precedente importante no mercado imobiliário, promovendo a segurança jurídica nas relações contratuais. Ao reconhecer a abusividade de cláusulas que limitam a devolução de valores, a Justiça Paulista contribui para um ambiente mais equilibrado e justo, onde os direitos dos contratantes são respeitados.

Ademais, essa situação evidencia a importância da advocacia preventiva e da leitura atenta dos contratos antes de sua assinatura. Consumidores devem estar cientes de seus direitos e das implicações das cláusulas contratuais, especialmente em um setor onde a assimetria de informações entre as partes é comum. Isso também ressalta a necessidade de um maior rigor na regulamentação e fiscalização das práticas das construtoras, a fim de evitar abusos e garantir que os contratos sejam elaborados de forma justa e equilibrada.

Por fim, a experiência dos contratantes em ações de rescisão pode gerar uma nova onda de conscientização sobre direitos imobiliários, incentivando os consumidores a buscar informações e orientações legais antes de firmar contratos. Essa conscientização pode, a longo prazo, resultar em um mercado imobiliário mais transparente, onde as relações contratuais são conduzidas com ética e respeito mútuo, beneficiando tanto os consumidores quanto os fornecedores de serviços imobiliários.

Olinda Caetano Garcia

advogada especializada em direito imobiliário

O direito de arrependimento e a comissão de corretagem

A comissão de corretagem é devida ao corretor de imóvel pela prestação de serviço de intermediação na venda de imóvel, conceito encontrado no artigo 722 do CC.

 “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

O direito de arrependimento é encontrado no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor, com a seguinte redação:

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

No caso de contratação de prestação de serviço de corretagem para a compra de imóvel o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que não cabe a restituição do valor pela rescisão de contrato, isso porque o trabalho foi realizado, aproximando os vendedores e compradores.

A decisão considerou que a extinção do contrato se deu por arrependimento do comprador ao dar-se conta das dificuldades para o financiamento, e assim decidiu: “Como o contrato de compromisso de compra e venda foi devidamente concluído, o posterior arrependimento de uma das partes não obsta o recebimento do crédito pela intermediadora. A resolução do contrato por arrependimento do autor não afasta o dever de remunerar os serviços de corretagem prestados”.

Por ser um tema bastante controvertido “o direito de arrependimento” esta decisão amplia a interpretação do artigo 49 do CDC, entendendo-se que a aplicação do referido artigo no caso concreto depende das várias circunstâncias ocorridas em cada caso.

O direito de arrependimento assegura ao consumidor a realização de uma compra ou contratação consciente, obtendo-se a relação de consumo equilibrada, os prejuízos devem ser mensurados e questionados frente ao disposto no referido artigo.

Olinda Caetano Garcia (advogada - coach e palestrante)