A Importância da Advocacia Preventiva na Proteção Patrimonial: Evitando Custos Emocionais, Financeiros e Legais

A segurança patrimonial é essencial para proteger os bens mais valiosos de uma pessoa ou família, garantindo que o patrimônio seja preservado e transmitido de forma segura.

No contexto jurídico, isso envolve ações preventivas que assegurem a proteção contra fraudes, litígios ou complicações futuras relacionadas à posse e à herança de bens imóveis.

Através de um planejamento adequado, é possível evitar riscos financeiros e garantir que os bens sejam transmitidos com clareza e sem disputas, preservando a estabilidade econômica das partes envolvidas.

Entenda com o exemplo:

Proteção de Imóvel, Direitos de Propriedade e Economia de João

João, proprietário de uma casa adquirida há alguns anos, começa a perceber que seu imóvel é um dos maiores ativos em sua vida financeira.

Com isso, ele entende que, além de proteger a posse da propriedade, precisa garantir que sua economia e a de sua família fiquem protegidas de possíveis complicações jurídicas no futuro.

João se preocupa com a possibilidade de disputas sobre a herança ou problemas legais que possam surgir caso algo aconteça com ele.

Ele sabe que, sem a devida organização jurídica, sua família pode enfrentar dificuldades para administrar e herdar o imóvel, o que poderia afetar sua estabilidade econômica.

Para evitar esses riscos, João decide procurar um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Ele busca orientação para garantir que sua casa esteja protegida contra fraudes, e para adotar um planejamento que preserve a tranquilidade econômica de sua família a longo prazo.

Com a contratação de um profissional foram tomadas as seguintes medidas:

Proteção Contra Fraudes: Certificar-se de que o imóvel está corretamente registrado, evitando qualquer disputa sobre a titularidade ou tentativas de fraude.

Planejamento Sucessório: Elabora um testamento adequado que define a destinação do imóvel para seus filhos, evitando disputas e garantindo que o bem seja transferido de forma tranquila e eficiente.

Preservação da Economia Familiar: Garante que seu patrimônio não seja comprometido por questões tributárias ou outros custos inesperados no futuro, mantendo a saúde financeira da família intacta.

Com essas ações preventivas, João se sente mais seguro, sabendo que sua casa está protegida de complicações legais e que a economia de sua família ficará preservada. A casa continua sendo um bem importante, e ele pode se concentrar no futuro sabendo que fez o possível para proteger tanto o patrimônio físico quanto o financeiro.

E, assim, entra em cena a advocacia preventiva — a prática que visa antecipar problemas e garantir a proteção do patrimônio antes que crises surjam.

É um trabalho focado em preservar a saúde financeira e patrimonial, evitando desgastes emocionais, mentais e financeiros que surgem quando alguém negligencia essas medidas.

Muitas vezes, quem não investe na proteção antecipada do patrimônio descobre, da forma mais difícil, o quanto esse tipo de descuido pode ser oneroso — não só no aspecto financeiro, mas também no desgaste psicológico que envolvem disputas, litígios e surpresas inesperadas.

LGPD no Mercado Imobiliário: Segurança e Transparência em Condomínios

 

A entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) trouxe mudanças importantes para o setor imobiliário, afetando diretamente condomínios, administradoras e imobiliárias. Com o aumento das preocupações com a privacidade, tornou-se essencial que esses profissionais compreendam a necessidade de proteger os dados pessoais de moradores, inquilinos e visitantes, adaptando suas práticas à nova legislação.

Um ponto crucial envolve a coleta e o armazenamento de informações. Em condomínios, por exemplo, são armazenados dados sensíveis, como imagens de câmeras de segurança e biometria, que devem ser protegidos por sistemas seguros e acessíveis apenas a pessoas autorizadas. A coleta deve ser limitada ao essencial para o funcionamento do condomínio, minimizando o risco de vazamentos.

Além disso, a LGPD exige que seja obtido o consentimento explícito dos titulares dos dados, que têm o direito de saber como suas informações são usadas e de solicitar correções ou exclusões quando desejarem.

A responsabilidade pela adequação à LGPD recai sobre síndicos e administradoras, que devem garantir a conformidade em todos os processos que envolvem dados pessoais. Isso inclui treinar colaboradores e parceiros para que compreendam o uso adequado dessas informações. Em muitas situações, o compartilhamento de dados com terceiros, como empresas de segurança e prestadores de serviços, se torna necessário, mas é crucial assegurar que esses parceiros também estejam alinhados com a legislação.

Outro ponto de atenção são as penalidades. A não conformidade pode acarretar multas altas, chegando a 2% do faturamento da empresa, a conformidade, portanto, não é apenas uma obrigação legal, mas uma forma de manter a transparência e a boa relação com os moradores e clientes.

Para proteger adequadamente os dados, é fundamental implementar políticas de privacidade claras e específicas que detalhem as práticas de coleta, armazenamento e uso das informações. Essas políticas devem ser de fácil acesso para todos os moradores e inquilinos, assegurando que eles compreendam como seus dados são tratados. Além disso, a criação de um plano de segurança da informação que inclua controles de acesso e monitoramento constante é essencial para prevenir vazamentos e garantir a integridade das informações.

Com a adoção de medidas adequadas e o compromisso em respeitar a privacidade dos titulares, o setor imobiliário pode não apenas cumprir a legislação, mas também promover um ambiente seguro e moderno. Essa abordagem não apenas protege os dados, mas também fortalece a confiança dos moradores e clientes nas práticas de gestão do condomínio, criando um espaço mais seguro e transparente para todos.

Em conclusão, a adequação à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) é essencial para o setor imobiliário, garantindo a proteção dos dados pessoais de moradores e inquilinos. A implementação de políticas de privacidade claras e um plano de segurança robusto não apenas cumprem a legislação, mas também fortalecem a confiança e transparência. Com essas práticas, o setor se resguarda de penalidades e se posiciona como um modelo em proteção de dados, promovendo um ambiente seguro para todos.

Taxa de Fruição: A Penalidade Oculta que Protege o Vendedor e Regula a Ocupação Imobiliária

A taxa de fruição conhecida também como taxa de ocupação é uma penalidade contratual aplicada ao comprador de um imóvel que se encontra inadimplente. Tem o objetivo de compensar o prejuízo do vendedor pelo uso indevido do imóvel durante o período de inadimplência, assumindo na prática como uma espécie de aluguel.

Nos contratos de compra e venda de imóveis, em especial em casos de rescisão por inadimplência, a taxa de fruição se justifica para evitar o enriquecimento sem causa por parte do comprador que permanece no uso do imóvel mesmo sem a realização do pagamento de suas obrigações financeiras.

Dessa forma, a taxa de fruição representa uma forma de indenização pelo uso e gozo do imóvel sem a contraprestação adequada.

A cobrança da taxa de fruição pode variar entre 5% a 1% ao mês, de acordo com o que for determinado no contrato, que poderá ser cobrada sobre o valor do contratou ou sobre o valor já pago pelo comprador até o momento da rescisão.

A taxa é definida na ocasião da celebração do contrato e também as condições para a aplicação da taxa, o que deve estar bem redigido para evitar qualquer litígio no futuro.

Para a cobrança da taxa de fruição será preciso observar o prazo do contrato, a quantidade de parcelas pagas e em atraso, tempo de ocupação pelo comprador inadimplente e previsão contratual.

A taxa de fruição somente pode ser exigida se houver previsão de forma inequívoca no contrato firmado entre as partes, respaldo dado pelo princípio da boa-fé contratual e da vedação do enriquecimento sem causa.

A jurisprudência brasileira tem se manifestado afirmativamente com relação à cobrança da taxa de fruição desde que o percentual seja razoável e proporcional, sem excesso e nem abusos, e para o caso de não haver previsão contratual a taxa de fruição poderá ser questionada judicialmente.

A inadimplência do comprador pode levar à rescisão contratual e a devolução do imóvel ao vendedor, tais medidas são garantias para que o vendedor não tenha prejuízos com a ocupação irregular, trata-se de um não incentivo ao pagamento com atraso.

No caso da rescisão do contrato os valores pagos pelo comprador podem ser devolvidos mas com a retenção proporcional aos danos causados, incluindo-se a taxa de fruição.

Portanto, a taxa de fruição é uma ferramenta importante para proteger o vendedor nos casos de inadimplência, funcionando como um aluguel pelo tempo em que o comprador inadimplente continua usufruindo do imóvel. No entanto, sua aplicação deve ser feita de forma criteriosa e sempre com base nas cláusulas contratuais pactuadas, garantindo a segurança jurídica e o equilíbrio entre as partes.

 

Olinda Caetano Garcia

Especialista em direito imobiliário

RECONHECIMENTO DA CAUÇÃO LOCATÍCIA COMO DIREITO REAL DE GARANTIA PELO STJ

IMPACTOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

A recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao reconhecer que a caução locatícia, quando averbada na matrícula do imóvel, constitui um direito real de garantia, traz impactos significativos para as relações locatícias e o mercado imobiliário.

O caso envolveu uma disputa de preferência de créditos, na qual uma imobiliária pleiteava a priorização no recebimento de valores oriundos da expropriação de um imóvel penhorado.

O ponto central do julgamento foi a possibilidade de a caução locatícia, prevista na Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, gerar efeitos similares a uma hipoteca, mesmo não estando listada no artigo 1225 do Código Civil como um direito real.

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que, embora a caução não esteja expressamente mencionada como um direito real, a sua averbação na matrícula do imóvel gera efeitos de garantia real, protegendo o credor caucionário em caso de concurso singular de credores.

Assim, o STJ conferiu à caução locatícia um tratamento diferenciado, privilegiando-a em relação a outros crédito não garantidos. Segundo a ministra, o artigo 38 da Lei do Inquilinato permite que o locador exija caução como garantia, e, se esta for formalizada por meio da averbação, assume eficácia "erga omnes", garantindo preferência ao credor no momento da distribuição do produto da expropriação.

Com essa decisão, as imobiliárias e locadores passaram a ter maior segurança jurídica, especialmente em locações comerciais ou de alto valor, onde a exposição ao risco financeiro é mais relevante.

Além disso, a jurisprudência estabelecida incentiva a regularização das garantias locatícias, promovendo maior conformidade com as normas legais e, consequentemente, um mercado imobiliário mais organizado.

Outro impacto importante é a possibilidade de facilitar o acesso ao crédito, uma vez que os credores terão mais confiança em aceitar imóveis como caução, sabendo que, em eventual disputa judicial, haverá a prioridade no recebimento dos valores.

Por fim, a decisão do STJ pode refletir uma redução nas taxas de juros aplicadas em contratos de locação que envolvam a caução locatícia como garantia, diminuindo custos e incentivando novas negociações. A formalização adequando e a averbação das cauções na matrícula dos imóveis passam a ser instrumentos essenciais para assegurar a preferência de créditos, aproximando essa modalidade de garantia aos efeitos gerados por outras garantias reais, como a hipoteca.

Em síntese, o artigo 38 da Lei 8.245/1991 permite a utilização da caução como garantia locatícia, desde que averbada na matrícula do imóvel, conferindo-lhe status de garantia real e, consequentemente, ao credor caucionário uma posição privilegiada. Ao reconhecer a caução como um direito real, a ministra Nancy Andrighi atribuiu ao credor caucionário a preferência no recebimento do produto da expropriação do imóvel, alinhando a interpretação da Lei do Inquilinato com as disposições do Código Civil e as regras de concorrência entre credores.

Por isso, essa decisão do STJ representa uma evolução significativa na interpretação dos dispositivos legais, ao conferir à caução locatícia a mesma eficácia de outras garantias reais, mesmo sem estar listada no rol dos direitos reais. A decisão inovadora do STJ reforça a proteção aos credores, gera previsibilidade e segurança jurídica e consolida um precedente importante para futuras disputas no mercado imobiliário, ampliando a proteção jurídica aos locadores e incentivando a formalização de garantias no setor.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário

Quem deve consertar um vazamento em apartamento

 

Quando ocorre um vazamento em um apartamento, a responsabilidade pelo reparo pode depender da origem do problema. De acordo com as normas de condomínios e o Código Civil brasileiro, existem dois tipos principais de redes de encanamento: a vertical e a horizontal.

A rede vertical é a coluna principal que conduz água e esgoto por todos os andares do edifício. Como é de uso comum, a responsabilidade pela manutenção e pelos reparos de problemas que ocorram nessa rede é do condomínio. Isso inclui obras realizadas nos apartamentos em virtude de problemas na rede vertical.

Por outro lado, a rede horizontal é composta pelos canos que servem diretamente às unidades, ligando-as à rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. Os reparos e danos que ocorram nessa rede são de responsabilidade do proprietário da unidade. Se o vazamento for no teto do banheiro, por exemplo, e for decorrente de problemas na rede horizontal, o morador do apartamento superior é o responsável pelo reparo e pelos custos associados.

Em caso de desacordo ou recusa em realizar os reparos necessários, o morador prejudicado pode recorrer a medidas legais, como a notificação formal do vizinho responsável e, se necessário, a abertura de uma ação no Juizado Especial Cível para obter uma liminar que permita a realização dos reparos e, possivelmente, uma indenização pelos danos causados.

É importante que os moradores de condomínios estejam cientes dessas responsabilidades e busquem resolver essas questões de forma amigável, sempre que possível, para manter um bom relacionamento entre vizinhos e evitar processos judiciais. No entanto, quando o diálogo não é suficiente, a legislação oferece caminhos para garantir que os reparos sejam feitos e os direitos dos moradores, preservados.

Direito de preferência - REsp 137463

O direito de preferência do locatário, previsto pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), também se aplica aos casos em que a alienação do imóvel locado ocorre como parte do plano de recuperação judicial da empresa proprietária.

A decisão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso em que se discutia a possibilidade de venda direta do imóvel, quando aprovada pelos credores no plano de recuperação judicial e homologada em juízo.

A conclusão da Turma é que a venda ocorrida no âmbito do plano de recuperação da empresa locadora não caracteriza a venda judicial a que se refere o artigo 32 da Lei do Inquilinato. Por isso, deve ser respeitado o direito de preferência do locatário, previsto no artigo 27.

O artigo 27 da lei garante o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, mas o artigo 32 dispõe que essa preferência não alcança a venda por decisão judicial. A Turma entendeu, no caso julgado, que permanece o direito de preferência e que a contagem do prazo decadencial para seu exercício deve ter início com a ciência inequívoca de todas as condições definitivas do negócio.

O caso envolve o prédio onde funciona o Hotel Sofitel, na avenida Atlântica, em Copacabana, Rio de Janeiro. O imóvel pertence à Veplan Hotéis e Turismo, empresa em processo de recuperação judicial, e é alugado à Nova Riotel Empreendimentos Hoteleiros, que há 15 anos administra o hotel no local.

Conforme relatado no recurso interposto no STJ, o conselho de credores aprovou a alienação do imóvel por preço mínimo de R$ 170 milhões, como parte do plano de recuperação judicial da Veplan. O negócio foi acertado diretamente com uma terceira empresa, ao preço de R$ 184 milhões.

O juízo da recuperação entendeu que essa proposta poderia não ser a melhor e determinou que o imóvel fosse a leilão. A decisão foi contestada no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, que vetou a realização do leilão e homologou a venda negociada diretamente. Logo depois de lavrada a escritura de compra e venda, a Nova Riotel reivindicou o direito de preferência.

O juízo de primeira instância reconheceu a preferência da locatária, mas o TJ/RJ reformou a decisão para afastar esse direito e manter a venda direta. Para o tribunal estadual, a venda foi feita por decisão judicial, o que afastaria o direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato.

Em seu recurso para o STJ, a locatária alegou que não se tratou de venda por decisão judicial, pois o negócio entabulado diretamente entre a Veplan e os compradores decorreu da vontade exclusiva das partes, enquanto na venda judicial não há manifestação de vontade do proprietário.

Além disso, afirmou que, na venda judicial, o procedimento de alienação é público, o que lhe possibilitaria participar do leilão. A locatária afirmou que a perda do seu direito de preferência afronta o artigo 47 da Lei 11.101/05 (Lei de Recuperação Judicial e Falência), tendo em vista que teria oferecido proposta mais vantajosa.

Segundo o relator no STJ, ministro João Otávio de Noronha, o conteúdo do plano de recuperação é proposição do próprio devedor, negociada com os credores. A modalidade de venda direta ali realizada, disse Noronha, encontra respaldo no artigo 145 da Lei 11.101, que prevê homologação do juiz para a alienação aprovada pelos credores. Isso, acrescentou, não converte a alienação na venda por decisão judicial de que trata o artigo 32 da Lei 8.245.

“Ainda que tal venda possa ter sido a única alternativa para tornar viável o plano de recuperação da empresa, não se pode afirmar que decorre de decisão judicial. Note-se que, a teor do parágrafo 3º do artigo 56 da Lei 11.101, qualquer alteração no plano que fosse aprovada na assembleia de credores dependeria de anuência do devedor. Portanto, sua manifestação de vontade em momento algum é subtraída ou desrespeitada pelos credores ou mesmo pelo juiz”, afirmou Noronha.

Para o ministro, a “venda por decisão judicial”, apontada no artigo 32 da Lei do Inquilinato como hipótese de exceção ao direito de preferência do locatário, “abrange aqueles casos em que a alienação do bem decorre da vontade soberana do estado, seja no bojo de uma execução forçada, seja no bojo de um procedimento de jurisdição voluntária, porém decorrente de uma exigência legal”.

Com o provimento do recurso, a 3ª Turma reconheceu o direito de preferência da locatária na aquisição do prédio. 

Referente ao processo REsp 1.374.643 

Fonte: Consultor Jurídico.

A Porta da Lei Está Aberta, Mas Quem Pode Entrar? Reflexões Sobre o Acesso à Justiça

A Lei Está Ao Alcance de Todos?

Dizem que a lei é universal, mas será que todos têm acesso real a ela? A famosa parábola de Kafka, "Diante da Lei", nos leva a refletir sobre as barreiras visíveis e invisíveis que afastam as pessoas da justiça. Muitos se deparam com "porteiros" — burocracias, falta de informação e até obstáculos econômicos — que tornam o simples ato de buscar seus direitos um desafio descomunal.

⚖️ Acesso à Justiça: Muito Além de Ler a Lei

Em uma era de informação digital, parece fácil acessar o texto da lei com um clique. Mas será que isso basta? Ler o teor de uma norma não garante que ela seja compreendida ou aplicada de forma justa. A falta de clareza nos processos, a ausência de suporte adequado e até mesmo a má condução de ações legais podem comprometer o direito fundamental de todo cidadão: ser ouvido e tratado com equidade.

🚪 O Porteiro da Lei nos Dias de Hoje

A metáfora do "porteiro" se materializa nas barreiras econômicas, no desconhecimento dos procedimentos legais e, muitas vezes, na falta de paciência ou boa vontade de quem deveria orientar e facilitar. Isso mantém muitos "homens do campo" sentados, esperando pela permissão de entrar, enquanto seus direitos são negligenciados.

💡 Reflexão: Não Aceite Esperar Passivamente

O acesso pleno à justiça exige mais do que a simples existência de leis. Ele demanda informação acessível, sistemas que respeitem o contraditório e processos conduzidos com rigor. E, acima de tudo, requer que as pessoas conheçam seus direitos e tenham coragem de questionar os "porteiros" que tentam barrar sua entrada. Não se limite a aguardar; busque ser agente de sua própria justiça.

Como o homem do campo na parábola de Kafka, ninguém deveria ficar esperando indefinidamente para acessar o que é seu por direito. A lei só cumpre sua função quando deixa de ser um mistério ou privilégio e se torna, de fato, uma ferramenta de transformação social. E isso começa com cada um de nós: ao questionar, denunciar e exigir sistemas mais acessíveis, podemos transformar a metáfora do "porteiro" em um símbolo do passado.

Então, pergunto a vocês: até quando vamos permitir que a porta da justiça permaneça fechada para tantos? A chave para abrir essa porta está em nossas mãos.

Olinda Caetano Garcia

advogada e consultora em Direito Imobiliário