Taxa de Fruição: A Penalidade Oculta que Protege o Vendedor e Regula a Ocupação Imobiliária

A taxa de fruição conhecida também como taxa de ocupação é uma penalidade contratual aplicada ao comprador de um imóvel que se encontra inadimplente. Tem o objetivo de compensar o prejuízo do vendedor pelo uso indevido do imóvel durante o período de inadimplência, assumindo na prática como uma espécie de aluguel.

Nos contratos de compra e venda de imóveis, em especial em casos de rescisão por inadimplência, a taxa de fruição se justifica para evitar o enriquecimento sem causa por parte do comprador que permanece no uso do imóvel mesmo sem a realização do pagamento de suas obrigações financeiras.

Dessa forma, a taxa de fruição representa uma forma de indenização pelo uso e gozo do imóvel sem a contraprestação adequada.

A cobrança da taxa de fruição pode variar entre 5% a 1% ao mês, de acordo com o que for determinado no contrato, que poderá ser cobrada sobre o valor do contratou ou sobre o valor já pago pelo comprador até o momento da rescisão.

A taxa é definida na ocasião da celebração do contrato e também as condições para a aplicação da taxa, o que deve estar bem redigido para evitar qualquer litígio no futuro.

Para a cobrança da taxa de fruição será preciso observar o prazo do contrato, a quantidade de parcelas pagas e em atraso, tempo de ocupação pelo comprador inadimplente e previsão contratual.

A taxa de fruição somente pode ser exigida se houver previsão de forma inequívoca no contrato firmado entre as partes, respaldo dado pelo princípio da boa-fé contratual e da vedação do enriquecimento sem causa.

A jurisprudência brasileira tem se manifestado afirmativamente com relação à cobrança da taxa de fruição desde que o percentual seja razoável e proporcional, sem excesso e nem abusos, e para o caso de não haver previsão contratual a taxa de fruição poderá ser questionada judicialmente.

A inadimplência do comprador pode levar à rescisão contratual e a devolução do imóvel ao vendedor, tais medidas são garantias para que o vendedor não tenha prejuízos com a ocupação irregular, trata-se de um não incentivo ao pagamento com atraso.

No caso da rescisão do contrato os valores pagos pelo comprador podem ser devolvidos mas com a retenção proporcional aos danos causados, incluindo-se a taxa de fruição.

Portanto, a taxa de fruição é uma ferramenta importante para proteger o vendedor nos casos de inadimplência, funcionando como um aluguel pelo tempo em que o comprador inadimplente continua usufruindo do imóvel. No entanto, sua aplicação deve ser feita de forma criteriosa e sempre com base nas cláusulas contratuais pactuadas, garantindo a segurança jurídica e o equilíbrio entre as partes.

 

Olinda Caetano Garcia

Especialista em direito imobiliário