A taxa de fruição conhecida também como taxa de ocupação é uma penalidade contratual aplicada ao comprador de um imóvel que se encontra inadimplente. Tem o objetivo de compensar o prejuízo do vendedor pelo uso indevido do imóvel durante o período de inadimplência, assumindo na prática como uma espécie de aluguel.
Nos
contratos de compra e venda de imóveis, em especial em casos de rescisão por
inadimplência, a taxa de fruição se justifica para evitar o enriquecimento sem
causa por parte do comprador que permanece no uso do imóvel mesmo sem a
realização do pagamento de suas obrigações financeiras.
Dessa
forma, a taxa de fruição representa uma forma de indenização pelo uso e gozo do
imóvel sem a contraprestação adequada.
A
cobrança da taxa de fruição pode variar entre 5% a 1% ao mês, de acordo com o
que for determinado no contrato, que poderá ser cobrada sobre o valor do
contratou ou sobre o valor já pago pelo comprador até o momento da rescisão.
A
taxa é definida na ocasião da celebração do contrato e também as condições para
a aplicação da taxa, o que deve estar bem redigido para evitar qualquer litígio
no futuro.
Para
a cobrança da taxa de fruição será preciso observar o prazo do contrato, a
quantidade de parcelas pagas e em atraso, tempo de ocupação pelo comprador
inadimplente e previsão contratual.
A
taxa de fruição somente pode ser exigida se houver previsão de forma inequívoca
no contrato firmado entre as partes, respaldo dado pelo princípio da boa-fé
contratual e da vedação do enriquecimento sem causa.
A
jurisprudência brasileira tem se manifestado afirmativamente com relação à
cobrança da taxa de fruição desde que o percentual seja razoável e
proporcional, sem excesso e nem abusos, e para o caso de não haver previsão
contratual a taxa de fruição poderá ser questionada judicialmente.
A
inadimplência do comprador pode levar à rescisão contratual e a devolução do imóvel
ao vendedor, tais medidas são garantias para que o vendedor não tenha prejuízos
com a ocupação irregular, trata-se de um não incentivo ao pagamento com atraso.
No
caso da rescisão do contrato os valores pagos pelo comprador podem ser
devolvidos mas com a retenção proporcional aos danos causados, incluindo-se a
taxa de fruição.
Portanto,
a taxa de fruição é uma ferramenta importante para proteger o vendedor nos
casos de inadimplência, funcionando como um aluguel pelo tempo em que o
comprador inadimplente continua usufruindo do imóvel. No entanto, sua aplicação
deve ser feita de forma criteriosa e sempre com base nas cláusulas contratuais
pactuadas, garantindo a segurança jurídica e o equilíbrio entre as partes.
Olinda
Caetano Garcia
Especialista
em direito imobiliário
