Quórum Condominial: O Que Você Precisa Saber para Evitar Problemas Jurídicos e Conflitos Internos

A gestão condominial envolve diversas decisões importantes que precisam ser tomadas coletivamente, sempre em conformidade com a legislação brasileira. Questões como alterações na convenção condominial, aprovação de obras voluptuárias ou mudanças na destinação do edifício exigem quórum qualificado para garantir que as deliberações sejam legítimas e representativas. Ignorar essas exigências pode trazer sérios problemas jurídicos e administrativos para o condomínio.

Neste artigo, você entenderá como funcionam as normas relacionadas ao quórum qualificado, os principais desafios enfrentados pelos condomínios e as graves consequências do descumprimento dessas regras. Com isso, gestores condominiais e condôminos poderão agir de forma mais segura e organizada.

A convenção condominial é o documento central que estabelece as regras internas do condomínio. Quando surge a necessidade de alterá-la, o Código Civil, em seu art. 1.351, determina a aprovação por dois terços dos condôminos. Essa regra garante que mudanças significativas sejam amplamente debatidas e aceitas, respeitando os direitos de todos os envolvidos.

Outro ponto importante é a realização de obras voluptuárias, que são aquelas voltadas ao luxo ou ao conforto do condomínio, como a construção de piscinas ou academias. Conforme o art. 1.341 do Código Civil, essas obras também exigem quórum qualificado de dois terços. A medida visa assegurar que investimentos que impactam financeiramente o condomínio tenham o respaldo da maioria dos condôminos.

Além disso, a alteração na destinação de um imóvel ou do edifício como um todo é um tema sensível que demanda muita atenção. O Código Civil estabelece que essas mudanças também precisam de aprovação por dois terços dos condôminos. Essa regra protege o propósito original do condomínio e evita possíveis conflitos de interesses entre os proprietários.

O não cumprimento dessas normas pode resultar em decisões anuláveis. Qualquer condômino pode contestar judicialmente deliberações que desrespeitem o quórum qualificado, trazendo atrasos para o condomínio e prejudicando projetos importantes. A judicialização de questões condominiais é desgastante e onerosa para todas as partes envolvidas.

Além disso, administradores ou síndicos que ignoram as regras legais podem ser responsabilizados civil e penalmente. Isso inclui a obrigação de ressarcir danos causados e até mesmo enfrentar processos por abuso de poder. Assim, a observância das normas não é apenas uma obrigação legal, mas também uma forma de garantir a segurança jurídica no ambiente condominial.

Outro impacto significativo do descumprimento do quórum qualificado é o aumento de conflitos internos. Decisões tomadas sem o respaldo da maioria podem gerar insatisfação, prejudicando a convivência entre os condôminos e minando a confiança na administração do condomínio.

Conclusão

O respeito às normas legais para as deliberações condominiais é fundamental para evitar problemas jurídicos e administrativos. O quórum qualificado, longe de ser uma exigência burocrática, é um mecanismo essencial para garantir que decisões importantes sejam representativas e legítimas.

Portanto, síndicos e condôminos devem atuar com responsabilidade, sempre buscando a transparência e o cumprimento das normas. Dessa forma, é possível construir um ambiente condominial mais harmônico, organizado e seguro para todos os envolvidos.

Por Olinda Caetano Garcia

advogada e consultora em Direito Imobiliário

Você sabe o que faz uma administradora de condomínio? Descubra como a Belvedere está revolucionando a gestão em São Vicente!

 

Introdução

Você sabe o que faz uma administradora de condomínio e como ela pode transformar a gestão condominial? Se você é síndico ou condômino, provavelmente já enfrentou desafios como inadimplência, manutenção predial ou organização de assembleias.

É nesse contexto que a administradora de condomínio desempenha um papel crucial, garantindo eficiência e tranquilidade para todos os moradores.

Neste artigo, vamos explorar as principais atribuições de uma administradora de condomínio e como a Belvedere, em São Vicente, tem se destacado nesse setor. Descubra como uma gestão profissional pode fazer a diferença no seu dia a dia.

Desenvolvimento

1. Gestão financeira e controle de recursos

Uma das principais responsabilidades de uma administradora de condomínio é cuidar da gestão financeira. Isso inclui a elaboração de orçamentos, emissão de boletos, controle de receitas e despesas, e até mesmo a cobrança de inadimplentes. A transparência é fundamental nesse processo, garantindo que os condôminos tenham acesso claro a todas as movimentações financeiras.

2. Conformidade legal e administrativa

A administradora também atua para que o condomínio esteja em dia com todas as obrigações legais. Isso envolve a manutenção de registros, elaboração de atas e relatórios, além de garantir o cumprimento de normas trabalhistas para funcionários do condomínio, como porteiros e zeladores.

3. Suporte ao síndico

Para muitos síndicos, a administradora é uma parceira estratégica. Ela auxilia na tomada de decisões, na contratação de prestadores de serviço, na mediação de conflitos entre condôminos e na organização de assembleias. Com isso, o síndico pode focar em outras responsabilidades, sabendo que tem um suporte especializado ao seu lado.

4. Manutenção e conservação predial

A conservação do patrimônio é outra área essencial. A administradora é responsável por planejar e acompanhar manutenções preventivas e corretivas, garantindo que o prédio esteja sempre em boas condições. Isso inclui elevadores, áreas comuns, sistemas hidráulicos e elétricos.

5. Relacionamento com os condôminos

Uma boa administradora também atua como ponte entre o condomínio e os moradores. Isso envolve comunicação eficiente, atendimento de demandas e a promoção de um ambiente harmônico.

A excelência da administradora Belvedere em São Vicente

A Belvedere é relevante quando se fala em gestão condominial na Baixada Santista, por ter uma abordagem personalizada, ela entende as necessidades de cada condomínio e oferece soluções sob medida.

Entre seus diferenciais estão a transparência nos processos, o atendimento rápido e eficiente e o compromisso com a qualidade. Se você busca uma administradora que realmente faça a diferença, a Belvedere é a parceira ideal para o seu condomínio em São Vicente.

Conclusão

Contar com uma administradora de condomínio eficiente é essencial para garantir uma gestão tranquila e sem surpresas. Desde a organização financeira até a manutenção do patrimônio, uma administradora como a Belvedere pode transformar a experiência de síndicos e condôminos.

Se você está em São Vicente e deseja conhecer mais sobre como a Belvedere pode ajudar o seu condomínio, entre em contato com a empresa. Experimente uma gestão transparente, profissional e focada em resultados!

A Importância da Advocacia Preventiva na Proteção Patrimonial: Evitando Custos Emocionais, Financeiros e Legais

A segurança patrimonial é essencial para proteger os bens mais valiosos de uma pessoa ou família, garantindo que o patrimônio seja preservado e transmitido de forma segura.

No contexto jurídico, isso envolve ações preventivas que assegurem a proteção contra fraudes, litígios ou complicações futuras relacionadas à posse e à herança de bens imóveis.

Através de um planejamento adequado, é possível evitar riscos financeiros e garantir que os bens sejam transmitidos com clareza e sem disputas, preservando a estabilidade econômica das partes envolvidas.

Entenda com o exemplo:

Proteção de Imóvel, Direitos de Propriedade e Economia de João

João, proprietário de uma casa adquirida há alguns anos, começa a perceber que seu imóvel é um dos maiores ativos em sua vida financeira.

Com isso, ele entende que, além de proteger a posse da propriedade, precisa garantir que sua economia e a de sua família fiquem protegidas de possíveis complicações jurídicas no futuro.

João se preocupa com a possibilidade de disputas sobre a herança ou problemas legais que possam surgir caso algo aconteça com ele.

Ele sabe que, sem a devida organização jurídica, sua família pode enfrentar dificuldades para administrar e herdar o imóvel, o que poderia afetar sua estabilidade econômica.

Para evitar esses riscos, João decide procurar um advogado especializado em Direito Imobiliário.

Ele busca orientação para garantir que sua casa esteja protegida contra fraudes, e para adotar um planejamento que preserve a tranquilidade econômica de sua família a longo prazo.

Com a contratação de um profissional foram tomadas as seguintes medidas:

Proteção Contra Fraudes: Certificar-se de que o imóvel está corretamente registrado, evitando qualquer disputa sobre a titularidade ou tentativas de fraude.

Planejamento Sucessório: Elabora um testamento adequado que define a destinação do imóvel para seus filhos, evitando disputas e garantindo que o bem seja transferido de forma tranquila e eficiente.

Preservação da Economia Familiar: Garante que seu patrimônio não seja comprometido por questões tributárias ou outros custos inesperados no futuro, mantendo a saúde financeira da família intacta.

Com essas ações preventivas, João se sente mais seguro, sabendo que sua casa está protegida de complicações legais e que a economia de sua família ficará preservada. A casa continua sendo um bem importante, e ele pode se concentrar no futuro sabendo que fez o possível para proteger tanto o patrimônio físico quanto o financeiro.

E, assim, entra em cena a advocacia preventiva — a prática que visa antecipar problemas e garantir a proteção do patrimônio antes que crises surjam.

É um trabalho focado em preservar a saúde financeira e patrimonial, evitando desgastes emocionais, mentais e financeiros que surgem quando alguém negligencia essas medidas.

Muitas vezes, quem não investe na proteção antecipada do patrimônio descobre, da forma mais difícil, o quanto esse tipo de descuido pode ser oneroso — não só no aspecto financeiro, mas também no desgaste psicológico que envolvem disputas, litígios e surpresas inesperadas.

LGPD no Mercado Imobiliário: Segurança e Transparência em Condomínios

 

A entrada em vigor da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) trouxe mudanças importantes para o setor imobiliário, afetando diretamente condomínios, administradoras e imobiliárias. Com o aumento das preocupações com a privacidade, tornou-se essencial que esses profissionais compreendam a necessidade de proteger os dados pessoais de moradores, inquilinos e visitantes, adaptando suas práticas à nova legislação.

Um ponto crucial envolve a coleta e o armazenamento de informações. Em condomínios, por exemplo, são armazenados dados sensíveis, como imagens de câmeras de segurança e biometria, que devem ser protegidos por sistemas seguros e acessíveis apenas a pessoas autorizadas. A coleta deve ser limitada ao essencial para o funcionamento do condomínio, minimizando o risco de vazamentos.

Além disso, a LGPD exige que seja obtido o consentimento explícito dos titulares dos dados, que têm o direito de saber como suas informações são usadas e de solicitar correções ou exclusões quando desejarem.

A responsabilidade pela adequação à LGPD recai sobre síndicos e administradoras, que devem garantir a conformidade em todos os processos que envolvem dados pessoais. Isso inclui treinar colaboradores e parceiros para que compreendam o uso adequado dessas informações. Em muitas situações, o compartilhamento de dados com terceiros, como empresas de segurança e prestadores de serviços, se torna necessário, mas é crucial assegurar que esses parceiros também estejam alinhados com a legislação.

Outro ponto de atenção são as penalidades. A não conformidade pode acarretar multas altas, chegando a 2% do faturamento da empresa, a conformidade, portanto, não é apenas uma obrigação legal, mas uma forma de manter a transparência e a boa relação com os moradores e clientes.

Para proteger adequadamente os dados, é fundamental implementar políticas de privacidade claras e específicas que detalhem as práticas de coleta, armazenamento e uso das informações. Essas políticas devem ser de fácil acesso para todos os moradores e inquilinos, assegurando que eles compreendam como seus dados são tratados. Além disso, a criação de um plano de segurança da informação que inclua controles de acesso e monitoramento constante é essencial para prevenir vazamentos e garantir a integridade das informações.

Com a adoção de medidas adequadas e o compromisso em respeitar a privacidade dos titulares, o setor imobiliário pode não apenas cumprir a legislação, mas também promover um ambiente seguro e moderno. Essa abordagem não apenas protege os dados, mas também fortalece a confiança dos moradores e clientes nas práticas de gestão do condomínio, criando um espaço mais seguro e transparente para todos.

Em conclusão, a adequação à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) é essencial para o setor imobiliário, garantindo a proteção dos dados pessoais de moradores e inquilinos. A implementação de políticas de privacidade claras e um plano de segurança robusto não apenas cumprem a legislação, mas também fortalecem a confiança e transparência. Com essas práticas, o setor se resguarda de penalidades e se posiciona como um modelo em proteção de dados, promovendo um ambiente seguro para todos.

Taxa de Fruição: A Penalidade Oculta que Protege o Vendedor e Regula a Ocupação Imobiliária

A taxa de fruição conhecida também como taxa de ocupação é uma penalidade contratual aplicada ao comprador de um imóvel que se encontra inadimplente. Tem o objetivo de compensar o prejuízo do vendedor pelo uso indevido do imóvel durante o período de inadimplência, assumindo na prática como uma espécie de aluguel.

Nos contratos de compra e venda de imóveis, em especial em casos de rescisão por inadimplência, a taxa de fruição se justifica para evitar o enriquecimento sem causa por parte do comprador que permanece no uso do imóvel mesmo sem a realização do pagamento de suas obrigações financeiras.

Dessa forma, a taxa de fruição representa uma forma de indenização pelo uso e gozo do imóvel sem a contraprestação adequada.

A cobrança da taxa de fruição pode variar entre 5% a 1% ao mês, de acordo com o que for determinado no contrato, que poderá ser cobrada sobre o valor do contratou ou sobre o valor já pago pelo comprador até o momento da rescisão.

A taxa é definida na ocasião da celebração do contrato e também as condições para a aplicação da taxa, o que deve estar bem redigido para evitar qualquer litígio no futuro.

Para a cobrança da taxa de fruição será preciso observar o prazo do contrato, a quantidade de parcelas pagas e em atraso, tempo de ocupação pelo comprador inadimplente e previsão contratual.

A taxa de fruição somente pode ser exigida se houver previsão de forma inequívoca no contrato firmado entre as partes, respaldo dado pelo princípio da boa-fé contratual e da vedação do enriquecimento sem causa.

A jurisprudência brasileira tem se manifestado afirmativamente com relação à cobrança da taxa de fruição desde que o percentual seja razoável e proporcional, sem excesso e nem abusos, e para o caso de não haver previsão contratual a taxa de fruição poderá ser questionada judicialmente.

A inadimplência do comprador pode levar à rescisão contratual e a devolução do imóvel ao vendedor, tais medidas são garantias para que o vendedor não tenha prejuízos com a ocupação irregular, trata-se de um não incentivo ao pagamento com atraso.

No caso da rescisão do contrato os valores pagos pelo comprador podem ser devolvidos mas com a retenção proporcional aos danos causados, incluindo-se a taxa de fruição.

Portanto, a taxa de fruição é uma ferramenta importante para proteger o vendedor nos casos de inadimplência, funcionando como um aluguel pelo tempo em que o comprador inadimplente continua usufruindo do imóvel. No entanto, sua aplicação deve ser feita de forma criteriosa e sempre com base nas cláusulas contratuais pactuadas, garantindo a segurança jurídica e o equilíbrio entre as partes.

 

Olinda Caetano Garcia

Especialista em direito imobiliário

RECONHECIMENTO DA CAUÇÃO LOCATÍCIA COMO DIREITO REAL DE GARANTIA PELO STJ

IMPACTOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

A recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao reconhecer que a caução locatícia, quando averbada na matrícula do imóvel, constitui um direito real de garantia, traz impactos significativos para as relações locatícias e o mercado imobiliário.

O caso envolveu uma disputa de preferência de créditos, na qual uma imobiliária pleiteava a priorização no recebimento de valores oriundos da expropriação de um imóvel penhorado.

O ponto central do julgamento foi a possibilidade de a caução locatícia, prevista na Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, gerar efeitos similares a uma hipoteca, mesmo não estando listada no artigo 1225 do Código Civil como um direito real.

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que, embora a caução não esteja expressamente mencionada como um direito real, a sua averbação na matrícula do imóvel gera efeitos de garantia real, protegendo o credor caucionário em caso de concurso singular de credores.

Assim, o STJ conferiu à caução locatícia um tratamento diferenciado, privilegiando-a em relação a outros crédito não garantidos. Segundo a ministra, o artigo 38 da Lei do Inquilinato permite que o locador exija caução como garantia, e, se esta for formalizada por meio da averbação, assume eficácia "erga omnes", garantindo preferência ao credor no momento da distribuição do produto da expropriação.

Com essa decisão, as imobiliárias e locadores passaram a ter maior segurança jurídica, especialmente em locações comerciais ou de alto valor, onde a exposição ao risco financeiro é mais relevante.

Além disso, a jurisprudência estabelecida incentiva a regularização das garantias locatícias, promovendo maior conformidade com as normas legais e, consequentemente, um mercado imobiliário mais organizado.

Outro impacto importante é a possibilidade de facilitar o acesso ao crédito, uma vez que os credores terão mais confiança em aceitar imóveis como caução, sabendo que, em eventual disputa judicial, haverá a prioridade no recebimento dos valores.

Por fim, a decisão do STJ pode refletir uma redução nas taxas de juros aplicadas em contratos de locação que envolvam a caução locatícia como garantia, diminuindo custos e incentivando novas negociações. A formalização adequando e a averbação das cauções na matrícula dos imóveis passam a ser instrumentos essenciais para assegurar a preferência de créditos, aproximando essa modalidade de garantia aos efeitos gerados por outras garantias reais, como a hipoteca.

Em síntese, o artigo 38 da Lei 8.245/1991 permite a utilização da caução como garantia locatícia, desde que averbada na matrícula do imóvel, conferindo-lhe status de garantia real e, consequentemente, ao credor caucionário uma posição privilegiada. Ao reconhecer a caução como um direito real, a ministra Nancy Andrighi atribuiu ao credor caucionário a preferência no recebimento do produto da expropriação do imóvel, alinhando a interpretação da Lei do Inquilinato com as disposições do Código Civil e as regras de concorrência entre credores.

Por isso, essa decisão do STJ representa uma evolução significativa na interpretação dos dispositivos legais, ao conferir à caução locatícia a mesma eficácia de outras garantias reais, mesmo sem estar listada no rol dos direitos reais. A decisão inovadora do STJ reforça a proteção aos credores, gera previsibilidade e segurança jurídica e consolida um precedente importante para futuras disputas no mercado imobiliário, ampliando a proteção jurídica aos locadores e incentivando a formalização de garantias no setor.

Olinda Caetano Garcia

advogada especialista em direito imobiliário

Quem deve consertar um vazamento em apartamento

 

Quando ocorre um vazamento em um apartamento, a responsabilidade pelo reparo pode depender da origem do problema. De acordo com as normas de condomínios e o Código Civil brasileiro, existem dois tipos principais de redes de encanamento: a vertical e a horizontal.

A rede vertical é a coluna principal que conduz água e esgoto por todos os andares do edifício. Como é de uso comum, a responsabilidade pela manutenção e pelos reparos de problemas que ocorram nessa rede é do condomínio. Isso inclui obras realizadas nos apartamentos em virtude de problemas na rede vertical.

Por outro lado, a rede horizontal é composta pelos canos que servem diretamente às unidades, ligando-as à rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. Os reparos e danos que ocorram nessa rede são de responsabilidade do proprietário da unidade. Se o vazamento for no teto do banheiro, por exemplo, e for decorrente de problemas na rede horizontal, o morador do apartamento superior é o responsável pelo reparo e pelos custos associados.

Em caso de desacordo ou recusa em realizar os reparos necessários, o morador prejudicado pode recorrer a medidas legais, como a notificação formal do vizinho responsável e, se necessário, a abertura de uma ação no Juizado Especial Cível para obter uma liminar que permita a realização dos reparos e, possivelmente, uma indenização pelos danos causados.

É importante que os moradores de condomínios estejam cientes dessas responsabilidades e busquem resolver essas questões de forma amigável, sempre que possível, para manter um bom relacionamento entre vizinhos e evitar processos judiciais. No entanto, quando o diálogo não é suficiente, a legislação oferece caminhos para garantir que os reparos sejam feitos e os direitos dos moradores, preservados.