RECONHECIMENTO DA CAUÇÃO LOCATÍCIA COMO DIREITO REAL DE GARANTIA PELO STJ
IMPACTOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO
A recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao reconhecer que a caução locatícia, quando averbada na matrícula do imóvel, constitui um direito real de garantia, traz impactos significativos para as relações locatícias e o mercado imobiliário.
O caso envolveu uma disputa de preferência de créditos, na qual uma imobiliária pleiteava a priorização no recebimento de valores oriundos da expropriação de um imóvel penhorado.
O ponto central do julgamento foi a possibilidade de a caução locatícia, prevista na Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, gerar efeitos similares a uma hipoteca, mesmo não estando listada no artigo 1225 do Código Civil como um direito real.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que, embora a caução não esteja expressamente mencionada como um direito real, a sua averbação na matrícula do imóvel gera efeitos de garantia real, protegendo o credor caucionário em caso de concurso singular de credores.
Assim, o STJ conferiu à caução locatícia um tratamento diferenciado, privilegiando-a em relação a outros crédito não garantidos. Segundo a ministra, o artigo 38 da Lei do Inquilinato permite que o locador exija caução como garantia, e, se esta for formalizada por meio da averbação, assume eficácia "erga omnes", garantindo preferência ao credor no momento da distribuição do produto da expropriação.
Com essa decisão, as imobiliárias e locadores passaram a ter maior segurança jurídica, especialmente em locações comerciais ou de alto valor, onde a exposição ao risco financeiro é mais relevante.
Além disso, a jurisprudência estabelecida incentiva a regularização das garantias locatícias, promovendo maior conformidade com as normas legais e, consequentemente, um mercado imobiliário mais organizado.
Outro impacto importante é a possibilidade de facilitar o acesso ao crédito, uma vez que os credores terão mais confiança em aceitar imóveis como caução, sabendo que, em eventual disputa judicial, haverá a prioridade no recebimento dos valores.
Por fim, a decisão do STJ pode refletir uma redução nas taxas de juros aplicadas em contratos de locação que envolvam a caução locatícia como garantia, diminuindo custos e incentivando novas negociações. A formalização adequando e a averbação das cauções na matrícula dos imóveis passam a ser instrumentos essenciais para assegurar a preferência de créditos, aproximando essa modalidade de garantia aos efeitos gerados por outras garantias reais, como a hipoteca.
Em síntese, o artigo 38 da Lei 8.245/1991 permite a utilização da caução como garantia locatícia, desde que averbada na matrícula do imóvel, conferindo-lhe status de garantia real e, consequentemente, ao credor caucionário uma posição privilegiada. Ao reconhecer a caução como um direito real, a ministra Nancy Andrighi atribuiu ao credor caucionário a preferência no recebimento do produto da expropriação do imóvel, alinhando a interpretação da Lei do Inquilinato com as disposições do Código Civil e as regras de concorrência entre credores.
Por isso, essa decisão do STJ representa uma evolução significativa na interpretação dos dispositivos legais, ao conferir à caução locatícia a mesma eficácia de outras garantias reais, mesmo sem estar listada no rol dos direitos reais. A decisão inovadora do STJ reforça a proteção aos credores, gera previsibilidade e segurança jurídica e consolida um precedente importante para futuras disputas no mercado imobiliário, ampliando a proteção jurídica aos locadores e incentivando a formalização de garantias no setor.
Olinda Caetano Garcia
advogada especialista em direito imobiliário
