Manutenção em condomínio: de quem é a responsabilidade?

A recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo traz à tona uma questão crucial para todos os moradores de condomínios: quem realmente é responsável pela manutenção e conservação das áreas comuns? O caso em questão revela a importância da responsabilidade do condomínio na preservação da infraestrutura e no bem-estar dos condôminos.

Um condomínio foi condenado a pagar R$ 10 mil em indenização por danos morais a uma moradora cujo apartamento sofreu danos significativos durante uma inundação. Essa decisão, proferida pela 25ª Câmara de Direito Privado do Tribunal, destaca que a negligência na manutenção do telhado do edifício foi um fator determinante para o ocorrido.

De acordo com os autos do processo, o telhado encontrava-se em péssimas condições de conservação, resultando em vazamentos e infiltrações que invadiram o apartamento da vítima. Além das perdas materiais, a moradora enfrentou danos na estrutura de seu lar, um espaço que deveria ser um refúgio seguro e confortável.

A relatora do caso, desembargadora Carmen Lúcia da Silva, foi enfática em seu voto, ressaltando a gravidade da situação: “A situação que evidentemente causou sérios transtornos à condômina, transtornos estes que ultrapassaram a esfera do mero aborrecimento.” Essa declaração reforça a ideia de que a manutenção adequada das áreas comuns é não apenas uma questão de obrigação legal, mas também de respeito e consideração pelos moradores.

A responsabilidade do condomínio em manter a infraestrutura em boas condições não pode ser subestimada. Quando há falhas nessa manutenção, o resultado pode ser devastador, afetando diretamente a qualidade de vida dos condôminos e gerando consequências financeiras significativas. Portanto, é fundamental que os síndicos e administradores atuem de forma proativa na supervisão e na realização das manutenções necessárias, prevenindo problemas que podem resultar em danos físicos e emocionais.

Em resumo, esta decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo serve como um alerta para todos os condomínios: a responsabilidade pela manutenção é indiscutível e deve ser encarada com seriedade. Não apenas pelo bem-estar dos moradores, mas também para evitar complicações legais e financeiras que podem surgir de uma gestão inadequada. A prevenção é sempre o melhor caminho.

Fonte: extra.globo.com/

Leia outras decisões:

REPARAÇÃO DE DANOS. RECLAMANTE ALEGA, EM SÍNTESE, QUE FIRMOU CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COM A RECLAMADA; QUE O APARTAMENTO LOCADO ESTÁ NO ÚLTIMO ANDAR DO PRÉDIO; QUE FOI REALIZADA REFORMA NO TELHADO DO PRÉDIO; QUE REFERIDA REFORMA OCASIONOU A INUNDAÇÃO DO APARTAMENTO. PLEITEIA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA IMPROCEDENTE. ENTENDEU QUE AO REALIZAR O DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, A RECLAMANTE FOI ISENTA DO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL A FIM DE COMPENSAR OS TRANSTORNOS SOFRIDOS COM A INUNDAÇÃO DO APARTAMENTO. RECLAMANTE, EM SEDE RECURSAL, PRETENDE A REFORMA DA SENTENÇA RECORRIDA A FIM DE CONDENAR AS RECLAMADAS AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRIMEIRAMENTE, CUMPRE APONTAR QUE É INCONTROVERSO NOS AUTOS QUE O APARTAMENTO LOCADO PELA RECLAMANTE FOI INUNDADO EM DECORRÊNCIA DE REFORMA NO TELHADO DO EDIFÍCIO E CHUVA FORTE. SUSTENTA A RECLAMADA QUE OS DANOS MATERIAIS E MORAIS DECORRENTES DESTE EPISÓDIO FORAM RESSARCIDOS NOS TERMOS DO DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO (MOV. 1.14) FIRMADO COM A RECLAMANTE. POIS BEM. EXTRAI-SE DA CLÁUSULA N.º 2.3 DO DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE FOI REALIZADO ACORDO ENTRE AS PARTES, PELO QUAL A ISENÇÃO DA RECLAMANTE NO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL SERIA ?FORMA DE REPARAR EVENTUAIS DANOS OCORRIDOS?, CONSTANDO, AINDA, QUE AS PARTES DARIAM ?PLENA, GERAL E IRREVOGÁVEL QUITAÇÃO ENTRE AMBOS, PARA MAIS NADA RECLAMAR POSTERIORMENTE, SEJA A TÍTULO DE DANOS MORAIS OU PATRIMONIAIS? (MOV. 1.14). OCORRE QUE RESTOU DEMONSTRADO NOS AUTOS QUE A RECLAMANTE REALIZOU O DISTRATO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO EM RAZÃO DOS TRANSTORNOS SOFRIDOS COM A REFORMA DO TELHADO QUE PERDURARAM DE MAIO DE 2014, ENTENDO QUE RESTA CONFIGURADA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO, ENSEJANDO O DEVER DE INDENIZAR  (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0002606-98.2015.8.16.0019/0 - Ponta Grossa - Rel.: Fernando Swain Ganem - - J. 23.03.2016)

Fonte:

 http://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/322875738/processo-civel-e-do-trabalho-recursos-recurso-inominado-ri-260698201581600190-pr-0002606-9820158160019-0-acordao

Transparência e Responsabilidade na Gestão Condominial

A divisão das despesas de condomínio é frequentemente um tema de intensos debates e divergências entre os condôminos. De um lado, existem aqueles que defendem a divisão igualitária dos custos, independentemente do tamanho da propriedade de cada um. Do outro lado, há os que argumentam que as despesas devem ser rateadas proporcionalmente à fração ideal do imóvel, refletindo assim a verdadeira utilização e a responsabilidade de cada condômino.

É importante destacar que muitos condomínios reúnem imóveis com tamanhos variados. Quando a divisão das despesas se baseia na fração ideal do imóvel, isso pode resultar em uma elevação do valor da prestação condominial para os proprietários de áreas privativas maiores. Esse cenário gera discussões, pois muitos acreditam que a cobrança diferenciada é injusta, uma vez que as áreas comuns são utilizadas por todos os condôminos. Assim, a quota parte devida deve cobrir a manutenção dessas áreas que são compartilhadas.

A aquisição de um imóvel em um condomínio não apenas confere o direito de propriedade exclusiva sobre a unidade, mas também implica em um compartilhamento das áreas comuns. O artigo 1.331 do Código Civil é claro ao afirmar que “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”. No parágrafo terceiro desse artigo, é estabelecido que “a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

Esse conceito de fração ideal no solo e nas partes comuns assegura um direito proporcional a cada proprietário, influenciando também seu voto nas assembleias. Assim, a fração ideal é um indicador representativo da quota-parte de cada proprietário na edificação, refletindo diretamente na distribuição dos encargos condominiais.

É crucial entender que, embora os direitos sejam aplicáveis de maneira igualitária a todos os condôminos, aqueles que possuem uma quota-parte maior em relação aos demais enfrentarão um acréscimo proporcional em seu valor condominial. Portanto, a fração ideal do solo e das áreas comuns de cada propriedade serve como base para a distribuição dos encargos condominiais. Em consequência, é razoável concluir que os encargos devem ser proporcionais à propriedade de cada um.

Diante das questões apresentadas, a melhor forma de realizar o rateio das despesas condominiais é a observância da fração ideal correspondente a cada unidade. O artigo 1.336 do Código Civil reforça essa diretriz ao elencar, em seu inciso I, como um dos deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Em suma, a clareza e a transparência na definição da divisão das despesas condominiais são fundamentais para evitar desentendimentos e garantir um convívio harmonioso entre os moradores. Assim, é essencial que todas as partes envolvidas compreendam as regras estabelecidas, assegurando que a gestão condominial seja justa e equilibrada para todos.

Olinda Caetano Garcia

Advogada especializada em direito imobiliário